Uno suele enamorarse de un riad en pocos minutos. Está la luz del patio, el olor a azahar, el silencio repentino cuando la puerta se cierra sobre el derb. Sin embargo, tras años acompañando a compradores en la medina, puedo decírselo: el riad perfecto no existe. Existe el riad que le corresponde. Para encontrarlo, primero hay que saber lo que de verdad le importa y después comprobar que la propiedad cumple lo que promete.
Primera parte: las preguntas que debe hacerse
¿Por qué quiere este riad?
Es la primera pregunta, y lo cambia todo.
- ¿Un lugar para vivir donde pasará varios meses al año?
- ¿Un pied-à-terre para algunas estancias?
- ¿Una casa de huéspedes o un inmueble para alquilar?
- ¿Un proyecto del corazón, para restaurar estancia por estancia?
Un riad pensado para recibir viajeros no tiene las mismas exigencias que una casa familiar. Cuanto más clara sea su respuesta, más precisa será la búsqueda.
¿Con quién va a vivir allí?
¿Solo, en pareja, con niños, con amigos que vienen a menudo? El número de habitaciones, su distribución alrededor del patio, la intimidad de cada uno, las escaleras: todo depende de esta pregunta.
¿Qué barrio se parece a usted?
La medina no es un solo lugar, es un mosaico de barrios con ambientes muy distintos.
- Mouassine, Dar El Bacha: cerca de los zocos y las galerías, en el corazón de la medina.
- Laksour, Bab Doukkala: barrios vivos y auténticos, muy buscados.
- La Kasbah: más abierta, a menudo más accesible en coche, cerca de los palacios.
- Riad Zitoun, el Mellah: cargados de historia, cerca de la plaza Jemaa el-Fna.
Otros barrios, menos conocidos, están emergiendo y también merecen la pena. Suelen ofrecer precios más suaves, una vida de barrio más auténtica o casas bonitas aún por descubrir. Todo depende de lo que busque: le oriento hacia los que encajan con su proyecto.
Pasee por la mañana, por la tarde y el viernes. Tómese un café en la esquina. El barrio que le gusta cuenta tanto como el propio riad.
¿Qué es lo que más le importa?
A menudo aquí es donde hay que elegir. Es raro encontrarlo todo en una sola casa. Por ejemplo:
- una gran terraza o un acceso fácil en coche;
- el encanto original o una reforma reciente sin obras;
- una ubicación muy céntrica o la calma absoluta;
- un patio con alberca o más habitaciones;
- un riad para restaurar a su gusto o una propiedad lista para vivir.
Mi consejo: haga tres listas antes de las visitas.
- Lo imprescindible: aquello sin lo que no será feliz.
- Lo deseable: lo que marcaría la diferencia.
- Lo negociable: aquello a lo que puede renunciar.
Verá que muchas decisiones se vuelven evidentes.
¿Está preparado para hacer obras?
Algunos compradores sueñan con restaurar un riad con artesanos, eligiendo cada azulejo de zellige. Otros quieren instalarse el mismo día de la firma. Ambas opciones son posibles, pero el presupuesto, el tiempo y la energía no son los mismos. Sea sincero consigo mismo.
¿Cómo vivirá el día a día del derb?
Vivir en la medina es aceptar su ritmo:
- la llamada a la oración;
- los vecinos;
- las carretillas;
- las calles que se recorren a pie.
Eso es lo que le da su encanto. Mejor saberlo antes. Si es posible, alquile unas noches en el barrio que le atrae antes de decidirse.
¿Cuál es su presupuesto real?
Piense más allá del precio anunciado. Cuente los gastos de adquisición, una posible reforma, la decoración y, después, el mantenimiento y la gestión del día a día. Un presupuesto claro desde el principio evita que deje pasar el riad adecuado, o que se enamore del equivocado.
¿Y después?
Una vez claras sus prioridades, llega el momento de las comprobaciones: situación jurídica del inmueble, estado de la estructura y licencias de obra en una medina declarada Patrimonio de la UNESCO. Ahí es donde un acompañamiento serio marca la diferencia.
Segunda parte: lo que hay que comprobar antes de firmar
La situación jurídica: titre foncier o melkia
- Titre foncier (título registrado): la propiedad está inscrita en la Conservación de la Propiedad. El Estado garantiza la propiedad, con linderos y cargas conocidos. Es la situación preferible.
- Melkia: la propiedad no está registrada. Se basa en un acta adular, a menudo antigua, sin plano preciso. No es necesariamente un obstáculo, pero hay que iniciar el registro, que lleva tiempo y conlleva un riesgo de oposición.
Pida siempre un certificado de propiedad reciente. Permite comprobar el propietario, la superficie y la ausencia de hipotecas o embargos.
La indivisión: todos los herederos deben firmar
Muchos riads pertenecen a la misma familia desde hace generaciones. Si el inmueble está en indivisión, cada copropietario debe dar su consentimiento a la venta. Un solo heredero ausente o en desacuerdo puede bloquear la operación.
La estructura: lo que el encanto puede ocultar
Los riads se construyen con materiales tradicionales (tapial, ladrillo, madera de cedro). Haga revisar por un ingeniero o un arquitecto:
- la humedad que sube por los muros;
- la impermeabilización de la terraza;
- las grietas;
- el estado de las vigas;
- los muros medianeros compartidos con los vecinos;
- la evacuación de aguas residuales;
- la potencia eléctrica disponible.
Desde el terremoto de septiembre de 2023, esta inspección se ha vuelto imprescindible.
El marco patrimonial
La medina de Marrakech es Patrimonio Mundial de la UNESCO desde 1985. Las obras están reguladas: fachadas, alturas, elevación de terrazas, materiales, aberturas a la calle. Antes de comprar, asegúrese de que su proyecto (piscina, planta adicional, ascensor) sea viable.
Si su proyecto es una casa de huéspedes
La actividad está regulada. Se necesita una clasificación turística, normas de seguridad contra incendios y una estructura jurídica adecuada (a menudo una SARL). Si compra una casa de huéspedes en funcionamiento, la operación puede adoptar la forma de una cesión de participaciones sociales. Entonces hay que examinar la propia sociedad: cuentas, deudas fiscales y sociales, contratos y autorizaciones.
El presupuesto real
Además del precio de compra, prevea:
- los gastos de adquisición, alrededor del 6 al 7 % del precio: derechos de registro, Conservación de la Propiedad, honorarios del notario;
- un presupuesto de reforma, a menudo subestimado, con un margen para imprevistos;
- el mobiliario, la decoración y el equipamiento;
- los gastos anuales: tasa de servicios municipales, mantenimiento, conserjería o gestión.
Para compradores extranjeros
Los extranjeros pueden comprar libremente un riad en Marruecos. Hay un punto esencial: traiga los fondos desde el extranjero mediante transferencia bancaria en divisas. Es lo que le permitirá más adelante repatriar su capital y su plusvalía cuando venda.
En la reventa, la plusvalía está sujeta al impuesto sobre beneficios inmobiliarios: el 20 % de la ganancia, con un mínimo del 3 % del precio de venta.
Las etapas de la compra
- Visita y oferta.
- Comprobaciones: certificado de propiedad, plano, inspección técnica, conformidad.
- Promesa de venta ante notario, con el pago de una señal.
- Escritura definitiva y pago del resto.
- Inscripción a su nombre en la Conservación de la Propiedad.
En resumen
Un riad bonito se reconoce en unos minutos. El riad adecuado se elige con la cabeza tanto como con el corazón. Primero hay que saber lo que le importa y después comprobar que la casa cumple lo que promete.
Mi papel empieza incluso antes de las visitas: entender lo que realmente busca, para mostrarle solo los riads que se le parecen. Después le acompaño hasta la entrega de llaves, con una red de notarios, arquitectos y artesanos de confianza.
Para más detalles, no dude en contactarme directamente por WhatsApp (+212 6 61 07 49 33), Instagram (@abdel.laaouina) o LinkedIn (Abdelhadi Laaouina), o reservar una consulta.
Abdelhadi Laaouina, PhD, es asesor inmobiliario de lujo en Morocco Sotheby’s International Realty en Marrakech. Está especializado en el sector inmobiliario de lujo en Marruecos, y en Marrakech en particular, con especial atención a los riads, las propiedades patrimoniales, las villas y la inversión hotelera, y cuenta con más de 12 años de experiencia en el sector inmobiliario y la hostelería.