الرسم على السكن في مراكش: كيف يُحتسب وكم يكلّف

إنه من أكثر الأسئلة التي تُطرح عليّ بعد التوقيع: «وماذا عن الرسم على السكن، كم سيكلّف؟». والجواب يفاجئ كثيرين، لأنه لا يتوقف على ثمن العقار بقدر ما يتوقف على طريقة استعماله. فرياض تعيشون فيه طوال السنة، والرياض نفسه حين تشغلونه بضعة أسابيع فقط، لا يؤديان المبلغ نفسه إطلاقاً.

إليكم كيف يجري الأمر في مراكش، بالأسعار الحقيقية وأمثلة بالأرقام.

ضريبتان في إشعار واحد

تتوصلون كل سنة بإشعار يضم في الواقع ضريبتين محليتين. الرسم على السكن يخص المسكن الذي تشغلونه. أما الرسم على الخدمات الجماعية فيموّل ما تقدمه المدينة لكم يومياً: جمع النفايات، ونظافة الأزقة، والإنارة، وصيانة الطرق. ويُحتسب الرسمان على الأساس نفسه، لكن ليس بالطريقة نفسها.

منذ إصلاح الجبايات المحلية سنة 2025 (القانون رقم 14-25)، أصبحت المديرية العامة للضرائب هي التي تدبّرهما. وبالنسبة لكم، التغيير عملي أساساً: صار كل شيء يُتتبع ويُؤدى عبر الإنترنت.

هل أنتم معنيون؟

يخص الرسم على السكن المسكن الذي يشغله مالكه، سواء أقام فيه طوال السنة أو بضعة أسابيع فقط، وكذلك المسكن الموضوع مجاناً رهن إشارة أحد الأقارب. أما العقار المُكرى للغير فهو مبدئياً خارج نطاقه، لأن مداخيل الكراء تخضع أصلاً للضريبة على الدخل، لكنه يبقى خاضعاً للرسم على الخدمات الجماعية. والعبرة بالوضعية في فاتح يناير.

كل شيء يبدأ بالقيمة الكرائية

لا يُعتمد ثمن الشراء ولا المساحة مباشرة في الحساب. الأساس هو القيمة الكرائية: أي ما يمكن أن يدرّه عقاركم لو أُكري لمدة سنة. وتحددها لجنة الإحصاء بمقارنة عقاركم بعقارات أخرى في الحي نفسه وبالمساحة والمستوى نفسيهما، ثم تُراجع كل خمس سنوات.

لهذا قد يتوصل عقاران بالثمن نفسه بإشعارين مختلفين تماماً. فالرياض الجيد الموقع في المدينة العتيقة أو الفيلا بمسبح في النخيل لهما قيمة كرائية أعلى من شقة بالمساحة نفسها في الضواحي. وقيمتكم الكرائية مذكورة في الإشعار: إنها أول رقم يجب النظر إليه.

كيف يُحتسب الرسم على السكن

يعمل السعر بالشرائح، على غرار الضريبة على الدخل. فكل جزء من الأساس يُفرض عليه سعره الخاص: لا تؤدون 30٪ على المبلغ كله، بل فقط على ما يتجاوز 40.000 درهم.

لنأخذ أساساً قدره 60.000 درهم. الـ5.000 الأولى معفاة. والـ15.000 الموالية تُفرض عليها 10٪، أي 1.500. ثم 20.000 بنسبة 20٪، أي 4.000. وآخر 20.000 بنسبة 30٪، أي 6.000. المجموع: 11.500 درهم.

يستعمل المحاسبون طريقة مختصرة: يُطبَّق سعر آخر شريحة على الأساس كله، ثم يُطرح «مبلغ واجب الخصم» يصحح الفرق. بالنسبة لـ60.000: 60.000 × 30٪ − 6.500 = 11.500. والنتيجة نفسها.

وبفضل الشرائح، تبقى النسبة المؤداة فعلياً أقل بكثير من 30٪ المعلنة: حوالي 7.5٪ لأساس 20.000 درهم، و19٪ لأساس 60.000، وما يزيد قليلاً على 25٪ لأساس 150.000.

سكن رئيسي أم ثانوي: الفرق الحقيقي

إذا كان العقار سكنكم الرئيسي، يُخفَّض الأساس بنسبة 75٪ قبل أي حساب، أي أن ربع القيمة الكرائية فقط هو الذي يخضع للرسم. أما السكن الثانوي فلا يستفيد من أي تخفيض.

القيمة الكرائية التي لا تتجاوز 20.000 درهم سنوياً لا تكلّف إذن شيئاً من الرسم على السكن إذا كنتم تعيشون في العقار طوال السنة. وهنا يُفاجأ غالباً زبنائي الأجانب ومغاربة العالم: فبما أنهم يأتون بضعة أشهر فقط، يُعتبر عقارهم سكناً ثانوياً.

الرسم على الخدمات الجماعية

هنا لا توجد شرائح ولا شريحة أولى معفاة: يُطبَّق سعر واحد منذ الدرهم الأول، ويتوقف على موقع العقار.

الأساس هو نفسه أساس الرسم على السكن، بما في ذلك تخفيض 75٪ للسكن الرئيسي. أما العقار المُكرى فيُحدد أساسه انطلاقاً من مبلغ الكراء. والمالك هو الملزم بالأداء، حتى وإن نص عقد الكراء على تحميله للمكتري. ويبيّن الإشعار المنطقة المعتمدة.

ثلاثة أمثلة في مراكش

ولتوضيح ذلك، إليكم ما ستؤديه ثلاثة عقارات نموذجية، حسب ما إذا كنتم تعيشون فيها طوال السنة أم لا. القيم الكرائية أمثلة واقعية وليست أرقاماً رسمية.

بالنسبة للعقار نفسه، تكون الفاتورة أعلى بست إلى سبع مرات كسكن ثانوي. من المفيد استحضار ذلك قبل الشراء، خاصة إذا كنتم تنوون المجيء بضعة أسابيع فقط في السنة.

إعفاءات من المفيد معرفتها

الأداء والتصريح والطعن

يصل الإشعار كل سنة ويُؤدى عبر الإنترنت على tax.gov.ma، أو في مكاتب المديرية العامة للضرائب، أو عبر بعض البنوك. وإذا كنتم تقيمون بالخارج، يمكنكم الأداء عن بعد أو تكليف أحد الأقارب. ويترتب عن التأخير غرامات، في حدود 10٪ ثم 0.5٪ عن كل شهر، يُتحقق منها في الإشعار.

احرصوا أيضاً على التصريح بالتغييرات داخل 45 يوماً: انتهاء الأشغال، البيع، تغيير الاستعمال. وإذا بدا لكم إشعار غير صحيح، فأمامكم ستة أشهر لتقديم تظلم لدى الإدارة.

ملاحظة عملية في حالة البيع: الرسم مستحق على من يشغل العقار في فاتح يناير، ويُتفق على توزيعه بين البائع والمشتري في عقد البيع مع الموثق.

ما أنصح به زبنائي

قبل الشراء، اطلبوا دائماً من البائع آخر الإشعارات الضريبية وما يثبت أداءها، فالمتأخرات قد تؤخر البيع. وإذا أصبح العقار سكنكم الرئيسي، صرّحوا بذلك للاستفادة من التخفيض. وإذا كنتم تشترون بغرض الكراء، فأدرجوا الرسم على الخدمات الجماعية في حساب المردودية منذ البداية، فهو ليس بالأمر الهيّن في فيلا راقية.

الأسعار والقواعد المذكورة هي الجاري بها العمل في تاريخ النشر (القانون رقم 47-06 كما تم تعديله، والقانون رقم 14-25). والأمثلة تقريبية. ويبقى الإشعار الضريبي والمديرية العامة للضرائب المرجع؛ وفي الحالات الخاصة، استشيروا مستشاراً ضريبياً أو موثقكم.

هل ترغبون في معرفة الكلفة الحقيقية لامتلاك عقار قبل الشراء أو البيع في مراكش؟ لنتحدث.

لمزيد من التفاصيل، لا تترددوا في التواصل معي مباشرة عبر واتساب (+212 6 61 07 49 33)، أو إنستغرام (@abdel.laaouina) أو لينكدإن (Abdelhadi Laaouina)، أو حجز استشارة.

الدكتور عبد الهادي لعوينة مستشار في العقارات الفاخرة لدى Morocco Sotheby’s International Realty بمراكش. متخصص في العقارات الفاخرة بالمغرب، وبمراكش على وجه الخصوص، مع تركيز على الرياضات والعقارات التراثية والفيلات والاستثمار الفندقي، ويتمتع بخبرة تفوق 12 سنة في مجالي العقار والضيافة.