On tombe souvent amoureux d’un riad en quelques minutes. Il y a la lumière dans le patio, l’odeur de la fleur d’oranger, le silence soudain quand la porte se referme sur le derb. Pourtant, après des années à accompagner des acheteurs dans la médina, je peux vous le dire : le riad parfait n’existe pas. Il existe le riad qui vous correspond. Pour le trouver, il faut d’abord savoir ce qui compte vraiment pour vous, puis vérifier que le bien tient ses promesses.
Première partie : les questions à vous poser
Pourquoi voulez-vous ce riad ?
C’est la première question, et elle change tout.
- Un lieu de vie où vous passerez plusieurs mois par an ?
- Un pied-à-terre pour quelques séjours ?
- Une maison d’hôtes ou un bien à louer ?
- Un projet de cœur, à restaurer pièce par pièce ?
Un riad pensé pour accueillir des voyageurs n’a pas les mêmes exigences qu’une maison de famille. Plus votre réponse est claire, plus la recherche sera juste.
Avec qui allez-vous y vivre ?
Seul, en couple, avec des enfants, avec des amis qui viennent souvent ? Le nombre de chambres, leur disposition autour du patio, l’intimité de chacun, les escaliers : tout dépend de cette question.
Quel quartier vous ressemble ?
La médina n’est pas un seul lieu, c’est une mosaïque de quartiers aux atmosphères très différentes.
- Mouassine, Dar El Bacha : proches des souks et des galeries, au cœur de la médina.
- Laksour, Bab Doukkala : des quartiers vivants et authentiques, très prisés.
- La Kasbah : plus aérée, souvent plus accessible en voiture, près des palais.
- Riad Zitoun, le Mellah : chargés d’histoire, proches de la place Jemaa el-Fna.
D’autres quartiers, moins connus, sont en train d’émerger et méritent aussi le détour. Ils offrent souvent des prix plus doux, une vie de quartier plus authentique ou de belles maisons encore à révéler. Tout dépend de ce que vous cherchez : je vous oriente vers ceux qui correspondent à votre projet.
Promenez-vous le matin, le soir et le vendredi. Prenez un café au coin de la rue. Le quartier que vous aimez compte autant que le riad lui-même.
Qu’est-ce qui compte le plus pour vous ?
C’est souvent là qu’il faut faire des choix. Il est rare de trouver tout réuni dans une seule maison. Par exemple :
- une grande terrasse ou un accès facile en voiture ;
- le cachet d’origine ou une rénovation récente sans travaux ;
- un emplacement très central ou le calme absolu ;
- un patio avec bassin ou plus de chambres ;
- un riad à restaurer à votre goût ou un bien prêt à vivre.
Mon conseil : faites trois listes avant les visites.
- L’indispensable : ce sans quoi vous ne serez pas heureux.
- Le souhaitable : ce qui ferait la différence.
- Le négociable : ce à quoi vous pouvez renoncer.
Vous verrez que beaucoup de décisions deviennent évidentes.
Êtes-vous prêt pour des travaux ?
Certains acheteurs rêvent de restaurer un riad avec des artisans, en choisissant chaque zellige. D’autres veulent poser leurs valises dès la signature. Les deux sont possibles, mais le budget, le temps et l’énergie ne sont pas les mêmes. Soyez honnête avec vous-même.
Comment vivrez-vous le quotidien du derb ?
Vivre dans la médina, c’est accepter son rythme :
- l’appel à la prière ;
- les voisins ;
- les charrettes ;
- les rues où l’on marche.
C’est ce qui fait son charme. Mieux vaut le savoir avant. Si possible, louez quelques nuits dans le quartier qui vous attire avant de vous décider.
Quel est votre vrai budget ?
Pensez au-delà du prix affiché. Comptez les frais d’acquisition, une éventuelle rénovation, la décoration, puis l’entretien et la gestion au quotidien. Un budget clair dès le départ vous évite de passer à côté du bon riad, ou de tomber amoureux du mauvais.
Et ensuite ?
Une fois vos priorités claires, vient le temps des vérifications : statut juridique du bien, état de la structure, autorisations de travaux dans une médina classée par l’UNESCO. C’est là qu’un accompagnement sérieux fait toute la différence.
Deuxième partie : ce qu’il faut vérifier avant de signer
Le statut juridique : titre foncier ou melkia
- Titre foncier : le bien est immatriculé à la Conservation foncière. Sa propriété est garantie par l’État, avec des limites et des charges connues. C’est la situation à privilégier.
- Melkia : le bien est non immatriculé. La propriété repose sur un acte adoulaire, souvent ancien, sans plan précis. Ce n’est pas forcément rédhibitoire, mais il faut lancer une immatriculation, qui prend du temps et comporte un risque d’opposition.
Demandez toujours un certificat de propriété récent. Il permet de vérifier le propriétaire, la superficie, et l’absence d’hypothèque ou de saisie.
L’indivision : tous les héritiers doivent signer
Beaucoup de riads appartiennent à une famille entière depuis plusieurs générations. Si le bien est en indivision, chaque copropriétaire doit consentir à la vente. Un seul héritier absent ou opposé peut bloquer l’opération.
La structure : ce que le charme peut cacher
Les riads sont construits en matériaux traditionnels (pisé, brique, bois de cèdre). Points à faire contrôler par un ingénieur ou un architecte :
- l’humidité qui remonte dans les murs ;
- l’étanchéité de la terrasse ;
- les fissures ;
- l’état des poutres ;
- les murs mitoyens partagés avec les voisins ;
- l’évacuation des eaux usées ;
- la puissance électrique disponible.
Depuis le séisme de septembre 2023, cette expertise est devenue indispensable.
Le cadre patrimonial
La médina de Marrakech est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1985. Les travaux y sont encadrés : façades, hauteurs, surélévation des terrasses, matériaux, ouvertures sur la rue. Avant d’acheter, assurez-vous que votre projet (piscine, étage supplémentaire, ascenseur) est réalisable.
Si votre projet est une maison d’hôtes
L’activité est réglementée. Il faut un classement touristique, des normes de sécurité incendie et une structure juridique adaptée (souvent une SARL). Si vous rachetez une maison d’hôtes en activité, l’opération peut prendre la forme d’une cession de parts sociales. Il faut alors examiner la société elle-même : comptes, dettes fiscales et sociales, contrats et autorisations.
Le budget réel
Prévoyez, en plus du prix d’achat :
- les frais d’acquisition, environ 6 à 7 % du prix : droits d’enregistrement, Conservation foncière, honoraires de notaire ;
- un budget de rénovation, souvent sous-estimé, avec une marge pour les imprévus ;
- le mobilier, la décoration et l’équipement ;
- les charges annuelles : taxe de services communaux, entretien, gardiennage ou gestion.
Pour les acheteurs étrangers
Les étrangers peuvent acheter librement un riad au Maroc. Un point est essentiel : faites venir les fonds de l’étranger par virement bancaire en devises. C’est ce qui vous permettra plus tard de rapatrier votre capital et votre plus-value lors de la revente.
À la revente, la plus-value est soumise à l’impôt sur les profits immobiliers : 20 % du gain, avec un minimum de 3 % du prix de vente.
Les étapes de l’achat
- Visite et offre.
- Vérifications : certificat de propriété, plan, expertise technique, conformité.
- Promesse de vente chez le notaire, avec versement d’un acompte.
- Acte définitif et paiement du solde.
- Inscription à la Conservation foncière à votre nom.
En résumé
Un beau riad se reconnaît en quelques minutes. Le bon riad se choisit avec la tête autant qu’avec le cœur. Il faut d’abord savoir ce qui compte pour vous, puis vérifier que la maison tient ses promesses.
Mon rôle commence avant même les visites : comprendre ce que vous cherchez vraiment, pour ne vous montrer que les riads qui vous ressemblent. Je vous accompagne ensuite jusqu’à la remise des clés, avec un réseau de notaires, d’architectes et d’artisans de confiance.
Pour plus de détails, n’hésitez pas à me contacter directement sur WhatsApp (+212 6 61 07 49 33), Instagram (@abdel.laaouina) ou LinkedIn (Abdelhadi Laaouina), ou à prendre rendez-vous.
Abdelhadi Laaouina, PhD, est conseiller en immobilier de luxe chez Morocco Sotheby’s International Realty à Marrakech. Il est spécialisé dans l’immobilier de luxe au Maroc, et plus particulièrement à Marrakech, avec un accent sur les riads, les biens patrimoniaux, les villas et l’investissement hôtelier, et cumule plus de 12 ans d’expérience dans l’immobilier et l’hôtellerie.