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Un guide pratique
Vendre un bien au Maroc
Pour les propriétaires étrangers et marocains, au Maroc ou à l’étranger : ce qu’il faut préparer, ce que cela coûte et à quoi vous attendre quand vous vendez votre villa, votre riad ou votre appartement.
Préparer la vente ✦ Les étapes ✦ Documents ✦ Impôts et frais ✦ Estimation du net vendeur ✦ Propriétaires étrangers ✦ Propriétaires marocains ✦ À quoi s’attendre ✦ FAQ
Avant de mettre en vente
Préparer votre bien à la vente
Une bonne vente se prépare bien avant la première visite. Les propriétaires qui vendent le plus vite, et au meilleur prix, sont ceux dont les papiers sont en ordre et dont le prix est juste dès le premier jour.
01
Le bon prix
Un bien trop cher reste sur le marché et finit par se vendre moins cher. Je prépare une estimation fondée sur des transactions récentes réelles, et non sur les prix affichés, et sur ce que paient aujourd’hui les acheteurs internationaux et locaux.
02
Des papiers en ordre
Titre, autorisations, quittances d’impôts et documents de copropriété doivent être prêts avant la mise en vente. Les papiers manquants sont la première cause de retard ou d’échec des ventes au Maroc.
03
Présentation
Petites réparations, un coup de peinture et des photos professionnelles font une vraie différence. Pour les riads et maisons d’hôtes, les acheteurs demanderont aussi vos chiffres d’exploitation et vos licences.
04
Discrétion
Beaucoup de propriétaires haut de gamme préfèrent ne pas voir leur bien affiché partout. La vente peut se faire en off-market, présentée uniquement à des acheteurs qualifiés de mon réseau.
Les étapes
Sept étapes jusqu’à la vente
Étape 1
Estimation et mandat
Nous visitons le bien, convenons d’un prix et d’une stratégie de commercialisation, et signons un mandat de vente.
Étape 2
Documents
Nous réunissons le titre, les actes, les quittances d’impôts et les autorisations, et vérifions que tout correspond à la réalité du bien.
Étape 3
Commercialisation et visites
Votre bien est présenté aux acheteurs au Maroc et à l’étranger grâce au réseau Sotheby’s International Realty. J’organise et j’accompagne chaque visite.
Étape 4
Offre et négociation
Je qualifie chaque acheteur, vérifie sa capacité de paiement et négocie avec vous le prix et les conditions.
Étape 5
Compromis de vente
Un compromis de vente est signé chez le notaire, généralement avec un acompte de l’acheteur. Il fixe le prix, les conditions et la date de signature de l’acte.
Étape 6
Impôts et attestations
Le notaire vérifie le titre, les impôts locaux et une éventuelle hypothèque, et prépare avec vous la déclaration de profit immobilier.
Étape 7
Acte définitif
L’acte définitif est signé, l’acheteur paie par l’intermédiaire du notaire, les impôts sont réglés et vous recevez votre net vendeur. La vente est ensuite inscrite à la Conservation foncière.
Une fois l’acheteur trouvé, la vente se conclut généralement en un à trois mois, selon le financement de l’acheteur et l’état de préparation de vos documents.
Documents
Ce dont vous aurez besoin
Pour tous les vendeurs
- Passeport ou carte nationale d’identité
- Certificat de propriété récent délivré par la Conservation foncière
- Votre acte d’achat original
- Quittances des impôts locaux (taxe d’habitation et taxe de services communaux)
- Permis d’habiter ou certificat de conformité
Selon votre situation
- Factures de travaux et d’améliorations : elles réduisent votre plus-value imposable
- Attestation du syndic pour les appartements et résidences fermées
- Justificatif bancaire du paiement en devises, si vous prévoyez de transférer l’argent à l’étranger
- Acte d’hérédité et accord de tous les héritiers pour un bien hérité
- Documents de la société pour un bien détenu par une société
- Licences et chiffres d’exploitation pour les maisons d’hôtes et riads
Conservez toutes les factures et relevés bancaires de votre achat et de vos travaux. Ils valent de l’argent au moment de vendre.
Impôts et frais
Ce que la vente va vous coûter
L’impôt sur la plus-value
La taxe sur les profits immobiliers (TPI) est de 20 % de la plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix de vente. Vous payez le montant le plus élevé, même en cas de vente à perte.
Comment la plus-value est calculée
Prix de vente, moins le prix d’achat réévalué avec un coefficient officiel d’inflation, moins les frais d’acquisition (réels, ou forfait de 15 % du prix d’achat) et les travaux facturés. Plus vous avez détenu le bien longtemps, plus le coefficient vous est favorable.
Exonérations
Votre résidence principale peut être exonérée si vous l’avez occupée pendant la durée minimale fixée par la loi. Les petites ventes inférieures à 140 000 MAD par an et les donations entre proches parents sont aussi exonérées. Au-delà de certains prix, une cotisation minimale peut toutefois s’appliquer.
Autres frais
Commission d’agence, impôts locaux impayés, mainlevée d’une éventuelle hypothèque et coût des certificats et formalités. La déclaration et le paiement sont dus dans les 30 jours suivant la vente, et sont généralement pris en charge par le notaire.
Un conseil : ne déclarez jamais un prix inférieur au prix réel. L’administration fiscale peut le redresser, ce qui crée de sérieux problèmes pour vous comme pour l’acheteur.
Sur demande
Votre estimation et votre net vendeur
Parlez-moi de votre bien. Je vous enverrai une estimation réaliste et le montant que vous conserverez après impôts et frais, gratuitement et sans engagement.
Votre demande ouvre un message WhatsApp vers moi. Je vous répondrai avec une estimation et le détail personnalisé de vos impôts, frais et net vendeur.
Propriétaires étrangers
Vendre depuis l’étranger et rapatrier votre argent
Transférer le produit de la vente
Si vous avez acheté avec des devises envoyées par une banque et converties au Maroc, vous pouvez transférer le produit de la vente à l’étranger une fois les impôts payés. Le transfert est effectué par votre banque marocaine, sur la base de la preuve de votre transfert initial, des actes et des quittances fiscales.
Si vous avez acheté en dirhams
Si votre achat a été financé avec de l’argent déjà au Maroc, le transfert du produit de la vente à l’étranger est limité. Vérifiez votre dossier avec votre banque avant de mettre le bien en vente.
Inutile d’être sur place
Vous pouvez signer par procuration, établie dans un consulat marocain ou légalisée à l’étranger. Je suis la vente sur place et vous tiens informé à chaque étape.
Votre pays de résidence
La vente devra peut-être aussi être déclarée dans votre pays de résidence fiscale. Les conventions fiscales évitent généralement la double imposition, mais parlez-en à votre conseiller avant de signer.
Ouvrez le dossier de transfert avec votre banque plusieurs mois avant la vente. C’est la cause de retard la plus fréquente pour les vendeurs étrangers.
Propriétaires marocains
Vendre au Maroc ou depuis l’étranger
Votre résidence principale
Si le bien a été votre résidence principale pendant la durée minimale prévue par la loi, la vente peut être exonérée de l’impôt sur la plus-value. Conservez les preuves d’occupation : quittances d’impôts et factures à votre nom.
Marocains résidant à l’étranger
Si vous avez acheté avec de l’argent transféré de l’étranger, vous pouvez rapatrier le produit de la vente selon les règles applicables aux MRE. Vous pouvez aussi vendre par procuration signée dans votre consulat.
Bien hérité
Tous les héritiers doivent être d’accord et signer, et l’acte d’hérédité doit d’abord être enregistré. J’aide les familles à organiser une vente équitable pour tous, même lorsque les héritiers vivent dans différents pays.
Bien non titré
Un bien sans titre foncier (melkia) attire moins d’acheteurs et les banques ne le financent pas. L’immatriculer avant la vente prend souvent du temps mais permet d’obtenir un meilleur prix.
Bien détenu par une société
Un riad ou un hôtel détenu par une société peut être vendu par cession de parts sociales plutôt que par la vente du bien. Les impôts et les vérifications sont différents, et c’est une opération que je réalise régulièrement.
À quoi s’attendre
Une vision réaliste du marché
Le délai de vente
Un bien au juste prix peut se vendre en quelques semaines. Sur le très haut de gamme, trouver le bon acheteur prend souvent plusieurs mois.
Les saisons
Les acheteurs internationaux sont les plus actifs de l’automne au printemps, lorsqu’ils viennent à Marrakech. C’est le meilleur moment pour que votre bien soit prêt.
Négociation
Les acheteurs s’attendent à une marge de négociation. Un prix juste dès le départ raccourcit la discussion et protège votre position.
Les vérifications de l’acheteur
Les acheteurs sérieux examinent vos documents avec attention, avec leur notaire et leur avocat. Un dossier complet les rassure et accélère tout.
Riads et maisons d’hôtes
Les acheteurs de biens hôteliers regardent le taux d’occupation, les avis, les licences et le personnel. Grâce à mon expérience dans l’hôtellerie, je vous aide à présenter l’activité, pas seulement les murs.
Mon engagement
Je réunis la meilleure équipe autour de votre vente : notaires, avocats et partenaires avec qui je travaille depuis des années, pour que vous vendiez l’esprit tranquille.
Questions fréquentes
Les questions que me posent les vendeurs
J’étudie les ventes récentes de biens comparables, l’état et l’emplacement de votre bien, et la demande actuelle des acheteurs locaux et internationaux. Vous recevez une estimation claire et écrite.
Oui. Vous pouvez signer les actes par procuration et tout suivre à distance. Je m’occupe des visites et je coordonne avec le notaire sur place.
Dans la plupart des cas, oui : la cotisation minimale de 3 % du prix de vente s’applique même sans plus-value, sauf si vous bénéficiez d’une exonération.
Si vous avez acheté avec des devises via une banque, oui, une fois les impôts payés. Sinon, le transfert est limité. Vérifiez votre dossier avec votre banque le plus tôt possible.
L’acheteur et le vendeur se mettent d’accord. Chaque partie peut aussi avoir son propre notaire ou avocat. Je travaille avec des notaires de confiance habitués aux clients internationaux.
Oui. Je réalise régulièrement des ventes off-market, présentées uniquement à des acheteurs qualifiés, sans publicité.
Ce guide est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles évoluent, notamment avec chaque loi de finances, et chaque situation est différente : vérifiez toujours auprès de votre notaire et de vos conseillers.
Vous pensez à vendre ?
Parlons de votre bien, de votre calendrier et de vos objectifs. Le premier échange et l’estimation sont gratuits.