Es una de las preguntas que más me hacen después de una firma: «¿Y la tasa de vivienda, cuánto va a costar?». La respuesta suele sorprender, porque depende menos del precio del inmueble que del uso que se le da. Un riad en el que se vive todo el año y ese mismo riad ocupado unas semanas al año no pagan lo mismo, ni de lejos.
Así funciona en Marrakech, con las escalas reales y ejemplos con cifras.
Dos impuestos, un solo aviso
Cada año recibe un aviso que en realidad agrupa dos impuestos locales. La tasa de vivienda (taxe d’habitation) afecta a la vivienda que ocupa. La tasa de servicios municipales (taxe de services communaux) paga lo que la ciudad hace por usted a diario: la recogida de basuras, la limpieza de las calles, el alumbrado y el mantenimiento de las vías. Las dos se calculan sobre la misma base, pero no de la misma manera.
Desde la reforma de la fiscalidad local de 2025 (Ley n.º 14-25), las gestiona la Direction Générale des Impôts, la DGI. Para usted, el cambio es sobre todo práctico: ahora todo se consulta y se paga en línea.
¿Le afecta?
La tasa de vivienda se aplica a la vivienda ocupada por su propietario, viva allí todo el año o solo unas semanas, y a la vivienda cedida gratis a un familiar. Un inmueble alquilado a un tercero queda en principio fuera, porque el alquiler ya tributa como renta, pero sigue sujeto a la tasa de servicios municipales. Cuenta la situación a 1 de enero.
| Su situación | Tasa de vivienda | Servicios municipales |
|---|---|---|
| Vive allí todo el año (residencia principal) | Sí, con una reducción del 75 % | Sí, con la misma reducción |
| Viene unas semanas o meses al año | Sí, sobre toda la base | Sí, sobre toda la base |
| La cede gratis a un familiar | Sí | Sí |
| La alquila a un tercero | En principio no | Sí |
| Está vacía y puede demostrarlo | Exención posible a petición | Según el caso |
| Es nueva (menos de 5 años) | No | Sí |
Todo empieza por el valor locativo
Ni el precio de compra ni la superficie se usan directamente. La base es el valor locativo: lo que su inmueble podría rendir si se alquilara durante un año. Lo fija una comisión de censo que lo compara con otros del mismo barrio, tamaño y categoría, y se revisa cada cinco años.
Por eso dos inmuebles del mismo precio pueden recibir avisos muy distintos. Un riad bien situado en la medina o una villa con piscina en la Palmeraie tienen un valor locativo más alto que un apartamento de la misma superficie en la periferia. Su valor locativo figura en el aviso: es la primera cifra que hay que mirar.
Cómo se calcula la tasa de vivienda
La escala funciona por tramos, un poco como el impuesto sobre la renta. Cada parte de la base tributa a su propio tipo: no se paga un 30 % sobre todo, solo sobre lo que supera los 40.000 dírhams.
| Tramo de la base (MAD al año) | Tipo del tramo | Impuesto máximo en el tramo |
|---|---|---|
| Hasta 5.000 | 0 % | 0 |
| De 5.001 a 20.000 | 10 % | 1.500 |
| De 20.001 a 40.000 | 20 % | 4.000 |
| Más de 40.000 | 30 % | según el importe |
Tomemos una base de 60.000 dírhams. Los primeros 5.000 no tributan. Los 15.000 siguientes, al 10 %: 1.500. Los 20.000 siguientes, al 20 %: 4.000. Los últimos 20.000, al 30 %: 6.000. En total: 11.500 dírhams.
Los contables usan un atajo: aplican el tipo del último tramo a toda la base y restan un «importe a deducir» que corrige la diferencia. Para 60.000: 60.000 × 30 % − 6.500 = 11.500. El resultado es el mismo.
| Si su base es… | El cálculo rápido |
|---|---|
| inferior a 5.000 MAD | no hay tasa |
| entre 5.001 y 20.000 MAD | base × 10 % − 500 |
| entre 20.001 y 40.000 MAD | base × 20 % − 2.500 |
| superior a 40.000 MAD | base × 30 % − 6.500 |
Gracias a los tramos, el tipo que se paga de verdad queda muy por debajo del 30 % anunciado: alrededor del 7,5 % para una base de 20.000 dírhams, el 19 % para 60.000 y algo más del 25 % para 150.000.
Residencia principal o secundaria: la verdadera diferencia
Si el inmueble es su residencia principal, la base se reduce un 75 % antes de cualquier cálculo. Es decir, solo tributa una cuarta parte del valor locativo. Para una residencia secundaria no hay ninguna reducción.
| Valor locativo (MAD) | Como residencia principal | Como residencia secundaria |
|---|---|---|
| 20.000 | 0 | 1.500 |
| 40.000 | 500 | 5.500 |
| 80.000 | 1.500 | 17.500 |
| 120.000 | 3.500 | 29.500 |
| 160.000 | 5.500 | 41.500 |
Un valor locativo de hasta 20.000 dírhams al año no cuesta nada en tasa de vivienda si vive allí todo el año. Aquí es donde mis clientes extranjeros o marroquíes residentes fuera suelen sorprenderse: como vienen unos meses al año, su inmueble se considera residencia secundaria.
La tasa de servicios municipales
Aquí no hay tramos ni primer tramo exento: se aplica un tipo único desde el primer dírham. Depende de dónde esté el inmueble.
| Dónde está el inmueble | Tipo |
|---|---|
| Dentro del perímetro urbano (medina, Gueliz, Hivernage y la mayor parte de la ciudad) | 10,5 % |
| En zona periférica o en un centro delimitado, según el municipio (algunas zonas de la carretera de Ourika, de Amizmiz o hacia Agafay) | 6,5 % |
La base es la misma que la de la tasa de vivienda, incluida la reducción del 75 % para la residencia principal. Para un inmueble alquilado, se fija a partir del alquiler. El obligado es el propietario, aunque el contrato puede repercutirla al inquilino. Su aviso indica la zona aplicada.
Tres ejemplos en Marrakech
Para hacerlo concreto, esto es lo que pagarían tres inmuebles tipo, según se viva en ellos todo el año o no. Los valores locativos son ejemplos realistas, no cifras oficiales.
| Inmueble | Valor locativo | Uso | Tasa de vivienda | Servicios municipales | Total al año |
|---|---|---|---|---|---|
| Apartamento en Gueliz | 36.000 MAD | Residencia principal | 400 | 945 | 1.345 MAD |
| Apartamento en Gueliz | 36.000 MAD | Residencia secundaria | 4.700 | 3.780 | 8.480 MAD |
| Riad en la medina | 60.000 MAD | Residencia principal | 1.000 | 1.575 | 2.575 MAD |
| Riad en la medina | 60.000 MAD | Residencia secundaria | 11.500 | 6.300 | 17.800 MAD |
| Villa en la Palmeraie | 150.000 MAD | Residencia principal | 5.000 | 3.938 | 8.938 MAD |
| Villa en la Palmeraie | 150.000 MAD | Residencia secundaria | 38.500 | 15.750 | 54.250 MAD |
Para un mismo inmueble, la factura es de seis a siete veces más alta como residencia secundaria. Conviene tenerlo en cuenta antes de comprar, sobre todo si piensa venir solo unas semanas al año.
Exenciones que conviene conocer
| Situación | Lo que gana |
|---|---|
| Construcción nueva o ampliación | Sin tasa de vivienda durante 5 años tras el final de las obras |
| Vivienda vacía, declarada y justificada | Exención de la tasa de vivienda a petición |
| Valor locativo bajo | Nada que pagar en el tramo hasta 5.000 MAD |
| Vivienda social y programas subvencionados | Exenciones específicas, según las condiciones previstas por la ley |
Pagar, declarar, reclamar
El aviso llega cada año y se paga en línea en tax.gov.ma, en una oficina de la DGI o a través de algunos bancos. Si vive en el extranjero, puede pagar a distancia o pedírselo a un familiar. Un retraso conlleva sanciones, del orden del 10 % y después un 0,5 % al mes, a comprobar en su aviso.
Recuerde también declarar los cambios en un plazo de 45 días: fin de obras, venta, cambio de uso. Y si un aviso le parece erróneo, dispone de seis meses para reclamar ante la administración.
Un detalle práctico si vende: la tasa la debe quien ocupa el inmueble a 1 de enero. El reparto entre vendedor y comprador se fija en la escritura, con el notario.
Lo que aconsejo a mis clientes
Antes de comprar, pida siempre al vendedor los últimos avisos y la prueba de que están pagados: las deudas pueden retrasar una venta. Si el inmueble pasa a ser su residencia principal, comuníquelo para beneficiarse de la reducción. Y si compra para alquilar, incluya la tasa de servicios municipales en su cálculo de rentabilidad desde el principio; en una buena villa no es nada despreciable.
Las escalas y normas citadas son las vigentes en la fecha de publicación (Ley n.º 47-06 modificada y Ley n.º 14-25). Los ejemplos son orientativos. Su aviso y la DGI son la referencia; para un caso concreto, consulte a un asesor fiscal o a su notario.
¿Quiere conocer el coste real de tener un inmueble antes de comprar o vender en Marrakech? Hablemos.
Para más detalles, no dude en contactarme directamente por WhatsApp (+212 6 61 07 49 33), Instagram (@abdel.laaouina) o LinkedIn (Abdelhadi Laaouina), o reservar una consulta.
Abdelhadi Laaouina, PhD, es asesor inmobiliario de lujo en Morocco Sotheby’s International Realty en Marrakech. Está especializado en el sector inmobiliario de lujo en Marruecos, y en Marrakech en particular, con especial atención a los riads, las propiedades patrimoniales, las villas y la inversión hotelera, y cuenta con más de 12 años de experiencia en el sector inmobiliario y la hostelería.
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