Casi todos mis clientes llegan con la misma duda. Por un lado, el riad: la puerta discreta en un derb, luego el patio, la luz que cae desde arriba, el sonido de la fuente. Por otro, la villa: el jardín, la piscina, el espacio, la calma de la Palmeraie o de la carretera de Ourika. Los dos son preciosos. Pero no cuentan la misma vida, ni se gestionan igual.
Dos maneras de vivir Marrakech
El riad es una casa que mira hacia dentro. Todo ocurre alrededor del patio y en la azotea. La ciudad se vive a pie, se sale a comprar el pan en la esquina del derb, se oye la llamada a la oración. El riad es la elección de quienes buscan la historia y el patrimonio: vivir en una ciudad antigua llena de memoria, entre muros que han visto pasar generaciones, al ritmo de un arte de vivir que se transmite desde hace siglos.
La villa es lo contrario: una casa abierta a su jardín, a menudo a unos kilómetros del centro. Se coge el coche para ir a cenar, pero se vuelve a la calma. Es la elección de quienes quieren una gran piscina, un verdadero jardín donde los niños puedan correr y, a menudo, un campo de golf a pocos minutos: Amelkis, la Palmeraie o la carretera de Ourika ofrecen varios.
El riad: lo que enamora
Lo primero que enamora de un riad es la emoción. Hay pocos lugares en el mundo donde se pueda vivir en una casa de varios siglos, en el corazón de una ciudad declarada Patrimonio de la UNESCO, a dos pasos de los zocos, los palacios y esos rincones que solo conocen los vecinos. Todo se hace a pie, y la ciudad se convierte en su jardín.
El riad también protege del mundo exterior. Al cerrar la puerta, el ruido de la medina desaparece y uno se queda a solas con el cielo sobre el patio. Los muros gruesos guardan el fresco en verano, y la azotea se convierte por la noche en un salón al aire libre.
Por último, es un bien escaso. Los buenos riads bien situados y con título registrado no abundan, y esa escasez protege su valor. Se alquilan bien todo el año, completos o como casa de huéspedes, a viajeros que vienen precisamente a buscar autenticidad.
El riad: lo que hay que aceptar
La otra cara del encanto es el mantenimiento. Un riad es una casa antigua, construida con tapial, ladrillo y madera. Respira, y hay que vigilarla: la humedad que sube por los muros, la impermeabilización de la azotea antes de cada invierno, el tadelakt y la madera que hay que retocar de vez en cuando. Hace falta un buen artesano a mano.
También está la vida de la medina, que no gusta a todo el mundo. A menudo se llega a pie los últimos metros, con las maletas en una carretilla. Se comparten muros con los vecinos, se oye la llamada a la oración y el bullicio del barrio. Con niños pequeños, las escaleras y el patio abierto exigen cuidado. Y el espacio exterior se limita al patio y la azotea: nada de césped y rara vez una gran piscina.
Por último, la compra exige más precauciones: comprobar la situación jurídica, título registrado o melkia, asegurarse de que todos los herederos están de acuerdo y revisar la estructura. Nada insalvable, pero nada que tomarse a la ligera.
La villa: lo que enamora
La villa es ante todo espacio y libertad. Una gran piscina, un jardín, terrazas, sitio para recibir a la familia y los amigos. Se vive al aire libre buena parte del año, con calma y con vistas al Atlas los días despejados.
Es también la comodidad del día a día. Se aparca delante de casa, los niños juegan en el jardín, se puede teletrabajar sin interrupciones. Las construcciones recientes requieren menos vigilancia que una casa antigua, y los campos de golf, los clubes y los colegios internacionales suelen estar cerca.
Para la reventa, la villa se dirige a un público más amplio: extranjeros, marroquíes residentes fuera, familias marroquíes. En un barrio buscado, suele venderse con más facilidad. En alquiler, atrae a familias y grupos, en estancias más largas y a precios por noche más altos.
La villa: lo que hay que aceptar
El primer inconveniente es depender del coche. No se sale a comprar el pan a pie ni se pasea por las callejuelas al salir de casa. Para algunos es un detalle; para otros, es perderse lo que da alma a Marrakech.
Después, el mantenimiento es distinto, pero más constante: el jardín y el riego todo el año, la piscina, las vallas, a menudo un guarda. En un terreno grande, hay que prever una o dos personas todo el año y un presupuesto que no admite discusión.
Por último, hay que comprobar la conformidad de las construcciones y de la licencia, sobre todo fuera del perímetro urbano. Y si se alquila, una villa exige más medios entre estancias: limpieza, jardín, piscina, a veces un cocinero.
¿Y la rentabilidad?
Si también compra para alquilar, aquí es donde el riad suele marcar la diferencia. Bien situado en la medina, se llena casi todo el año: parejas, amigos, viajeros de paso por tres o cuatro noches, en primavera y en otoño, en invierno y en fiestas. Su tasa de ocupación suele ser mucho más alta que la de una villa.
Sus gastos, en cambio, son modestos. No hay un gran jardín que regar, ni una gran piscina que mantener, ni un guarda a tiempo completo: basta con la limpieza, la ropa de cama, la recepción de los viajeros y el mantenimiento corriente. Así, buena parte de lo que entra se queda en su bolsillo.
La villa se alquila más cara por noche, pero con menos frecuencia. Se llena muy bien en invierno, en vacaciones escolares y con grupos grandes, mucho menos el resto del año. Y sus gastos son claramente más altos: el jardín y el riego todo el año, la piscina, el guarda, el agua y la luz de una casa grande, a menudo personal en la casa. Esos gastos llegan cada mes, esté alquilada o no.
Al final, con un precio de compra comparable, un riad bien situado y bien gestionado suele ofrecer una mejor rentabilidad neta que una villa. La villa sigue siendo una muy buena inversión, pero se piensa más como lugar de vida o de prestigio que como fuente de ingresos.
El presupuesto, más allá del precio
Elija lo que elija, prevea alrededor de un 6 a 7 % de gastos de adquisición, un presupuesto de obras realista, la decoración y los gastos anuales. La tasa de vivienda y la de servicios municipales varían mucho según sea residencia principal o secundaria: lo explico en mi artículo sobre la tasa de vivienda en Marrakech.
Entonces, ¿riad o villa?
En el fondo, la pregunta es sencilla. Si busca la historia, el patrimonio, una ciudad antigua llena de memoria y un arte de vivir que se transmite desde hace siglos, es la medina, y por tanto el riad. Si sueña con una gran piscina, un jardín donde los niños puedan correr y un campo de golf a pocos minutos, es la villa.
Algunos de mis clientes empiezan con un riad, por flechazo, y años después añaden una villa. Otros hacen lo contrario. Lo más importante es saber por qué compra: para vivir, para desconectar unas semanas al año o para invertir. Si se inclina por el riad, mi artículo sobre la compra de un riad en la medina le ayudará a hacerse las preguntas correctas.
¿Sigue dudando? Venga a ver un riad y una villa el mismo día: la diferencia se nota enseguida. Hablemos de su proyecto.
Para más detalles, no dude en contactarme directamente por WhatsApp (+212 6 61 07 49 33), Instagram (@abdel.laaouina) o LinkedIn (Abdelhadi Laaouina), o reservar una consulta.
Abdelhadi Laaouina, PhD, es asesor inmobiliario de lujo en Morocco Sotheby’s International Realty en Marrakech. Está especializado en el sector inmobiliario de lujo en Marruecos, y en Marrakech en particular, con especial atención a los riads, las propiedades patrimoniales, las villas y la inversión hotelera, y cuenta con más de 12 años de experiencia en el sector inmobiliario y la hostelería.