Vérifications avant achat

Due diligence d’un riad

Un riad peut être magnifique et cacher un titre incomplet, des travaux non autorisés ou une terrasse fragile. La due diligence, c’est l’ensemble des vérifications qui vous permettent de signer en connaissance de cause.

Les cinq volets

Ce que je vérifie avant que vous signiez

Chaque volet est traité avec le bon professionnel : notaire, architecte, artisan, expert-comptable.

Juridique

Titre foncier ou melkia, certificat de propriété récent, hypothèques et saisies, indivision entre héritiers, servitudes, identité et pouvoirs du vendeur.

Urbanisme

Autorisations des travaux réalisés, surélévations, piscine, conformité aux règles de la médina, permis d’habiter quand il existe.

Technique

Structure et murs porteurs, humidité, étanchéité de la terrasse, électricité, plomberie et évacuations, mitoyenneté avec les voisins.

Taxes et charges

Taxes locales à jour, factures d’eau et d’électricité, situation des compteurs, arriérés éventuels à régler avant la vente.

Activité

Pour une maison d’hôtes : autorisation et classement, contrats, personnel, avis clients, chiffres réels d’exploitation et réservations à venir.

Signaux d’alerte

Deux situations à traiter avec soin

Surfaces ou plans qui ne correspondent pas

Un étage ajouté, une pièce sur la terrasse ou une surface différente de celle du titre : il faut savoir si c’est régularisable, à quel coût, avant de fixer le prix.

Plusieurs héritiers

Un riad familial appartient souvent à plusieurs héritiers. Tous doivent consentir à la vente : la liste des ayants droit et leurs procurations se vérifient en amont.

Le livrable

Un rapport clair pour décider

À la fin, vous recevez une synthèse claire : les points bloquants, ceux qui se négocient sur le prix, et les conditions à inscrire dans le compromis. Vous savez exactement ce que vous achetez.

Pour la méthode d’achat complète, voyez acheter un riad à Marrakech. Pour une maison d’hôtes détenue par une société, lisez cession de parts sociales d’une maison d’hôtes.

Maisons d’hôtes et hôtels

Auditer une activité en place

Pour un riad exploité en maison d’hôtes, la due diligence va plus loin : comptes, dettes fiscales et sociales, contrats de travail, autorisations, réputation en ligne. C’est souvent là que se joue la vraie valeur du bien.

Questions fréquentes

La due diligence d’un riad

Le notaire ne fait-il pas déjà ces vérifications ?

Le notaire vérifie le titre et la régularité juridique de l’acte. Il ne contrôle pas l’état technique du bâtiment, la conformité de tous les travaux ni la rentabilité d’une activité.

Quand faire la due diligence ?

Idéalement avant le compromis. Sinon, le compromis doit prévoir des conditions suspensives qui vous protègent si un problème apparaît.

Combien de temps faut-il ?

De quelques jours à quelques semaines, selon la rapidité à obtenir les documents et la complexité du bien.

Est-ce utile pour un riad non titré ?

C’est encore plus important : l’acte adoulaire, les héritiers et la faisabilité de l’immatriculation doivent être examinés de près.

Cette page est fournie à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Chaque situation doit être vérifiée avec un notaire.

Un riad à vérifier ?

Envoyez-moi les informations dont vous disposez : je vous dis ce qu’il faut vérifier en priorité.