Por qué la compra de tierras agrícolas está regulada para extranjeros
Comprar un terreno agrícola en Marruecos siendo extranjero está sujeto a una normativa estricta, porque el país depende mucho de la agricultura. Según el Banco Mundial, las tierras agrícolas representaban el 67,87 % de la superficie de Marruecos en 2021. Esto muestra su importancia para la economía nacional y explica por qué el Estado las protege de la especulación.
Muchos extranjeros sueñan con tener un terreno en Marruecos para construir una casa o iniciar un negocio. Pero si el terreno está fuera de una zona urbana, el proceso se complica: la ley protege las zonas agrícolas y obtener un certificado de vocación no agrícola (VNA) es imprescindible para comprar legalmente este tipo de terreno.
¿Qué es el certificado VNA y por qué es necesario?
Por regla general, los extranjeros no pueden comprar tierras agrícolas en Marruecos. Esta restricción se aplica también a las sociedades total o parcialmente en manos extranjeras. Para avanzar, el inversor extranjero debe obtener un certificado VNA.
Este certificado recalifica oficialmente el terreno agrícola para un uso no agrícola, como la construcción o una actividad comercial. Sin él, un extranjero no puede construir, alquilar ni revender el terreno, aunque sea su propietario legal.
La excepción de los terrenos urbanos
Si el terreno está en zona urbana, no se necesita el certificado VNA. El suelo urbano ya está destinado a un uso no agrícola, y el comprador extranjero puede avanzar con muchas menos restricciones.
Cómo obtener el certificado VNA
- Presentación del expediente en el Centro Regional de Inversión (CRI), con dos originales y nueve copias, en papel y en formato digital.
- Examen preliminar del CRI: el centro revisa los documentos y los envía a los ministerios competentes.
- Reunión de la comisión regional de inversión: estudia su proyecto y su impacto.
- Decisión: si se aprueba la solicitud, recibe un certificado VNA provisional.
Los límites del certificado provisional
- el certificado es personal y no puede cederse;
- incluye una cláusula resolutoria: no puede cambiar el titular del proyecto hasta terminar las obras;
- el certificado VNA definitivo solo se expide tras finalizar el proyecto y una nueva inspección.
Requisitos que varían según la región
Las condiciones del certificado pueden variar de una región a otra. Algunas provincias tienen normas adicionales o priorizan ciertos tipos de proyectos. Infórmese con expertos y autoridades locales antes de comprar.
Los riesgos de no cumplir la normativa
- Anulación del proyecto: el Estado puede recuperar el terreno.
- Impugnación del título: la Conservación de la Propiedad puede inscribir una cláusula resolutoria.
- Pérdida de la inversión: no se puede empezar a construir legalmente sin un certificado VNA aprobado.
Mis consejos para compradores extranjeros
- contrate a un abogado marroquí especializado en inmobiliario;
- compruebe que su proyecto encaja con las prioridades de desarrollo locales;
- confirme pronto la calificación urbanística y la elegibilidad al certificado VNA.
En conclusión
Comprar un terreno agrícola en Marruecos siendo extranjero es posible, pero exige preparación y cumplimiento legal. El certificado VNA no es un simple trámite: es una necesidad legal para proteger su inversión.
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Abdelhadi Laaouina, PhD, es asesor inmobiliario de lujo en Morocco Sotheby’s International Realty en Marrakech. Está especializado en el sector inmobiliario de lujo en Marruecos, y en Marrakech en particular, con especial atención a los riads, las propiedades patrimoniales, las villas y la inversión hotelera, y cuenta con más de 12 años de experiencia en el sector inmobiliario y la hostelería.