C’est l’une des questions qu’on me pose le plus souvent après une signature : « Et la taxe d’habitation, ça coûte combien ? » La réponse surprend souvent, parce qu’elle dépend moins du prix du bien que de la façon dont vous l’utilisez. Un riad où vous vivez toute l’année et le même riad occupé quelques semaines par an ne paient pas du tout la même chose.
Voici comment cela fonctionne à Marrakech, avec les vrais barèmes et des exemples chiffrés.
Deux taxes, un seul avis
Chaque année, vous recevez un avis qui regroupe en réalité deux impôts locaux. La taxe d’habitation concerne le logement que vous occupez. La taxe de services communaux finance ce que la ville fait pour vous au quotidien : la collecte des déchets, la propreté des rues, l’éclairage, l’entretien de la voirie. Les deux sont calculées sur la même base, mais pas de la même manière.
Depuis la réforme de la fiscalité locale de 2025 (loi n° 14-25), c’est la Direction générale des impôts, la DGI, qui les gère. Pour vous, la conséquence est surtout pratique : tout se suit et se paie désormais en ligne.
Êtes-vous concerné ?
La taxe d’habitation vise le logement occupé par son propriétaire, qu’il y vive à l’année ou seulement quelques semaines, ainsi que le logement prêté gratuitement à un proche. Un bien loué à un tiers en est en principe exclu, puisque les loyers sont déjà imposés au titre des revenus, mais il reste soumis à la taxe de services communaux. C’est la situation au 1er janvier qui compte.
| Votre situation | Taxe d’habitation | Taxe de services communaux |
|---|---|---|
| Vous y vivez à l’année (résidence principale) | Oui, avec un abattement de 75 % | Oui, avec le même abattement |
| Vous y venez quelques semaines ou mois par an | Oui, sur la totalité de la base | Oui, sur la totalité de la base |
| Vous le prêtez gratuitement à un proche | Oui | Oui |
| Vous le louez à un tiers | En principe non | Oui |
| Il est vide, et vous pouvez le prouver | Exonération possible sur demande | Selon les cas |
| Il est neuf (moins de 5 ans) | Non | Oui |
Tout part de la valeur locative
Ni le prix d’achat ni la surface ne servent directement au calcul. La base, c’est la valeur locative : ce que votre bien pourrait rapporter s’il était loué pendant un an. Elle est fixée par une commission de recensement qui compare votre bien à d’autres du même quartier, de même taille et de même standing, puis elle est révisée tous les cinq ans.
C’est pour cela que deux biens au même prix peuvent recevoir des avis très différents. Un riad bien placé dans la médina ou une villa avec piscine à la Palmeraie ont une valeur locative plus élevée qu’un appartement de même surface en périphérie. Votre valeur locative figure sur votre avis : c’est le premier chiffre à regarder.
Comment se calcule la taxe d’habitation
Le barème fonctionne par tranches, un peu comme l’impôt sur le revenu. Chaque morceau de la base est taxé à son propre taux : on ne paie pas 30 % sur tout, seulement sur ce qui dépasse 40 000 dirhams.
| Tranche de la base (MAD par an) | Taux de la tranche | Impôt maximum dans la tranche |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 000 | 0 % | 0 |
| De 5 001 à 20 000 | 10 % | 1 500 |
| De 20 001 à 40 000 | 20 % | 4 000 |
| Au-delà de 40 000 | 30 % | selon le montant |
Prenons une base de 60 000 dirhams. Les 5 000 premiers ne sont pas taxés. Les 15 000 suivants le sont à 10 %, soit 1 500. Les 20 000 d’après à 20 %, soit 4 000. Les 20 000 derniers à 30 %, soit 6 000. Au total : 11 500 dirhams.
Il existe un raccourci que les comptables utilisent : on applique le taux de la dernière tranche à toute la base, puis on retire une « somme à déduire » qui corrige l’écart. Pour 60 000, cela donne 60 000 × 30 % − 6 500 = 11 500. Le résultat est le même.
| Si votre base est… | Le calcul rapide |
|---|---|
| inférieure à 5 000 MAD | pas de taxe |
| entre 5 001 et 20 000 MAD | base × 10 % − 500 |
| entre 20 001 et 40 000 MAD | base × 20 % − 2 500 |
| au-delà de 40 000 MAD | base × 30 % − 6 500 |
Grâce aux tranches, le taux réellement payé reste nettement en dessous des 30 % affichés : environ 7,5 % pour une base de 20 000 dirhams, 19 % pour 60 000, et un peu plus de 25 % pour 150 000.
Résidence principale ou secondaire : la vraie différence
Si le bien est votre résidence principale, la base est réduite de 75 % avant tout calcul. Autrement dit, seul un quart de la valeur locative est taxé. Pour une résidence secondaire, il n’y a aucun abattement.
| Valeur locative (MAD) | En résidence principale | En résidence secondaire |
|---|---|---|
| 20 000 | 0 | 1 500 |
| 40 000 | 500 | 5 500 |
| 80 000 | 1 500 | 17 500 |
| 120 000 | 3 500 | 29 500 |
| 160 000 | 5 500 | 41 500 |
Une valeur locative allant jusqu’à 20 000 dirhams par an ne coûte donc rien en taxe d’habitation si vous y vivez à l’année. C’est souvent là que mes clients étrangers ou MRE sont surpris : venant quelques mois par an, leur bien est considéré comme une résidence secondaire.
La taxe de services communaux
Ici, pas de tranches ni de première tranche exonérée : un taux unique s’applique dès le premier dirham. Il dépend de l’endroit où se trouve le bien.
| Où se trouve le bien | Taux |
|---|---|
| Dans le périmètre urbain (médina, Guéliz, Hivernage et la plupart des quartiers de la ville) | 10,5 % |
| En zone périphérique ou dans un centre délimité, selon la commune (certaines zones sur la route de l’Ourika, d’Amizmiz ou vers l’Agafay) | 6,5 % |
La base est la même que pour la taxe d’habitation, abattement de 75 % compris pour une résidence principale. Pour un bien loué, elle est déterminée à partir du loyer. C’est le propriétaire qui en est redevable, même si le bail peut prévoir de la répercuter sur le locataire. Votre avis indique la zone retenue.
Trois exemples à Marrakech
Pour rendre tout cela concret, voici ce que paieraient trois biens types, selon qu’on y vit à l’année ou non. Les valeurs locatives sont des exemples réalistes, pas des chiffres officiels.
| Bien | Valeur locative | Usage | Taxe d’habitation | Services communaux | Total par an |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement à Guéliz | 36 000 MAD | Résidence principale | 400 | 945 | 1 345 MAD |
| Appartement à Guéliz | 36 000 MAD | Résidence secondaire | 4 700 | 3 780 | 8 480 MAD |
| Riad dans la médina | 60 000 MAD | Résidence principale | 1 000 | 1 575 | 2 575 MAD |
| Riad dans la médina | 60 000 MAD | Résidence secondaire | 11 500 | 6 300 | 17 800 MAD |
| Villa à la Palmeraie | 150 000 MAD | Résidence principale | 5 000 | 3 938 | 8 938 MAD |
| Villa à la Palmeraie | 150 000 MAD | Résidence secondaire | 38 500 | 15 750 | 54 250 MAD |
Pour un même bien, la facture est donc six à sept fois plus élevée en résidence secondaire. C’est un chiffre à avoir en tête avant d’acheter, surtout si vous comptez y venir seulement quelques semaines par an.
Les exonérations à connaître
| Situation | Ce que vous y gagnez |
|---|---|
| Construction neuve ou agrandissement | Pas de taxe d’habitation pendant 5 ans après la fin des travaux |
| Logement vacant, déclaré et justifié | Exonération de taxe d’habitation sur demande |
| Petite valeur locative | Rien à payer sur la tranche jusqu’à 5 000 MAD |
| Logement social et programmes aidés | Exonérations particulières, selon les conditions prévues par la loi |
Payer, déclarer, contester
L’avis arrive chaque année et se paie en ligne sur tax.gov.ma, en agence de la DGI ou par certaines banques. Si vous vivez à l’étranger, vous pouvez payer à distance ou demander à un proche de s’en charger. Un retard entraîne des pénalités, de l’ordre de 10 % puis 0,5 % par mois, à vérifier sur votre avis.
Pensez aussi à déclarer les changements dans les 45 jours : fin de travaux, vente, changement d’usage. Et si un avis vous semble erroné, vous disposez de six mois pour faire une réclamation auprès de l’administration.
Une remarque pratique en cas de vente : la taxe est due par la personne qui occupe le bien au 1er janvier. La répartition entre vendeur et acheteur se règle dans l’acte, avec le notaire.
Ce que je conseille à mes clients
Avant d’acheter, demandez toujours au vendeur ses derniers avis d’imposition et la preuve qu’ils sont payés : des arriérés peuvent ralentir une vente. Si le bien devient votre résidence principale, faites-le savoir pour bénéficier de l’abattement. Et si vous achetez pour louer, intégrez la taxe de services communaux dans votre calcul de rentabilité dès le départ, elle n’est pas négligeable sur une belle villa.
Les barèmes et règles cités sont ceux en vigueur à la date de publication (loi n° 47-06 telle que modifiée, et loi n° 14-25). Les exemples sont donnés à titre indicatif. Votre avis d’imposition et la DGI font foi ; pour un cas particulier, demandez l’avis d’un conseiller fiscal ou de votre notaire.
Vous voulez connaître le coût réel de détention d’un bien avant d’acheter ou de vendre à Marrakech ? Parlons-en.
Pour plus de détails, n’hésitez pas à me contacter directement sur WhatsApp (+212 6 61 07 49 33), Instagram (@abdel.laaouina) ou LinkedIn (Abdelhadi Laaouina), ou à prendre rendez-vous.
Abdelhadi Laaouina, PhD, est conseiller en immobilier de luxe chez Morocco Sotheby’s International Realty à Marrakech. Il est spécialisé dans l’immobilier de luxe au Maroc, et plus particulièrement à Marrakech, avec un accent sur les riads, les biens patrimoniaux, les villas et l’investissement hôtelier, et cumule plus de 12 ans d’expérience dans l’immobilier et l’hôtellerie.
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