Presque tous mes clients arrivent avec la même hésitation. D’un côté, le riad : la porte discrète dans un derb, puis le patio, la lumière qui tombe d’en haut, le bruit de la fontaine. De l’autre, la villa : le jardin, la piscine, l’espace, le calme de la Palmeraie ou de la route de l’Ourika. Les deux sont magnifiques. Mais ils ne racontent pas la même vie, et ils ne se gèrent pas de la même façon.
Deux façons de vivre Marrakech
Le riad, c’est une maison tournée vers l’intérieur. Tout se passe autour du patio et sur la terrasse. On vit la ville à pied, on sort acheter son pain au coin du derb, on entend l’appel à la prière. Le riad, c’est le choix de ceux qui cherchent l’histoire et le patrimoine : vivre dans une vieille ville chargée de mémoire, entre des murs qui ont vu passer des générations, au rythme d’un art de vivre qui se transmet depuis des siècles.
La villa, c’est l’inverse : une maison ouverte sur son jardin, souvent à quelques kilomètres du centre. On prend la voiture pour aller dîner, mais on rentre au calme. C’est le choix de ceux qui veulent une grande piscine, un vrai jardin où les enfants courent, et souvent un golf à quelques minutes : Amelkis, la Palmeraie ou la route de l’Ourika en offrent plusieurs.
Le riad : ce qu’on aime
Ce qu’on aime d’abord dans un riad, c’est l’émotion. Il y a peu d’endroits au monde où l’on peut vivre dans une maison de plusieurs siècles, au cœur d’une ville classée par l’UNESCO, à deux pas des souks, des palais et des petites adresses que seuls les habitants connaissent. Tout se fait à pied, et la ville devient votre jardin.
Le riad protège aussi du monde extérieur. Une fois la porte fermée, le bruit de la médina disparaît et l’on se retrouve seul avec le ciel au-dessus du patio. Les murs épais gardent la fraîcheur l’été, la terrasse devient un salon à ciel ouvert le soir.
C’est enfin un bien rare. Les beaux riads bien situés, avec un titre foncier, ne sont pas nombreux, et cette rareté protège leur valeur. Ils se louent bien toute l’année, en location entière ou en maison d’hôtes, auprès de voyageurs qui viennent justement chercher l’authenticité.
Le riad : ce qu’il faut accepter
Le revers du charme, c’est l’entretien. Un riad est une maison ancienne, construite en pisé, en brique et en bois. Elle respire, et il faut la surveiller : l’humidité qui remonte dans les murs, l’étanchéité de la terrasse avant chaque hiver, le tadelakt et les boiseries à reprendre de temps en temps. Il vous faut un bon artisan sous la main.
Il y a aussi la vie de la médina, qui ne plaît pas à tout le monde. On arrive souvent à pied sur les derniers mètres, les valises dans une charrette. On partage ses murs avec les voisins, on entend l’appel à la prière et l’animation du quartier. Avec de jeunes enfants, les escaliers et le patio ouvert demandent de la vigilance. Et l’espace extérieur se limite au patio et au toit : pas de pelouse, rarement une grande piscine.
Enfin, l’achat demande plus de précautions : vérifier le statut juridique du bien, titre foncier ou melkia, s’assurer que tous les héritiers sont d’accord, faire contrôler la structure. Rien d’insurmontable, mais rien à prendre à la légère.
La villa : ce qu’on aime
La villa, c’est d’abord l’espace et la liberté. Une grande piscine, un jardin, des terrasses, de la place pour recevoir la famille et les amis. On vit dehors une bonne partie de l’année, au calme, avec la vue sur l’Atlas par temps clair.
C’est aussi le confort du quotidien. On se gare devant chez soi, les enfants jouent dans le jardin, on peut travailler à distance sans être dérangé. Les constructions récentes demandent moins de surveillance qu’une maison ancienne, et les golfs, les clubs et les écoles internationales sont souvent proches.
Pour la revente, la villa s’adresse à un public plus large : étrangers, Marocains résidant à l’étranger, familles marocaines. Dans un quartier recherché, elle se revend souvent plus facilement. En location, elle attire les familles et les groupes, sur des séjours plus longs et à des prix par nuit plus élevés.
La villa : ce qu’il faut accepter
Le premier inconvénient, c’est la dépendance à la voiture. On ne sort pas acheter son pain à pied, on ne flâne pas dans les ruelles en sortant de chez soi. Pour certains, c’est un détail ; pour d’autres, c’est passer à côté de ce qui fait l’âme de Marrakech.
Ensuite, l’entretien est différent, mais plus régulier : le jardin et l’arrosage toute l’année, la piscine, les clôtures, souvent un gardien. Sur un grand terrain, c’est une ou deux personnes à prévoir à l’année, et un budget qui ne se discute pas.
Enfin, il faut vérifier la conformité des constructions et du permis, surtout sur les propriétés en dehors du périmètre urbain. Et quand on loue, une villa demande plus de moyens entre deux séjours : nettoyage, jardin, piscine, parfois un chef.
Et la rentabilité ?
Si vous achetez aussi pour louer, c’est souvent là que le riad fait la différence. Bien placé dans la médina, il se remplit presque toute l’année : couples, amis, voyageurs de passage pour trois ou quatre nuits, au printemps comme en automne, en hiver comme pendant les fêtes. Son taux d’occupation est en général bien plus élevé que celui d’une villa.
Ses charges, elles, restent modestes. Pas de grand jardin à arroser, pas de grande piscine à entretenir, pas de gardien à plein temps : le ménage, le linge, l’accueil des voyageurs et l’entretien courant de la maison suffisent. Ce qui rentre reste donc en bonne partie dans votre poche.
La villa, elle, se loue plus cher à la nuit, mais moins souvent. Elle se remplit très bien l’hiver, pendant les vacances scolaires et pour les grands groupes, beaucoup moins le reste de l’année. Et ses charges sont nettement plus élevées : le jardin et l’arrosage toute l’année, la piscine, le gardiennage, l’eau et l’électricité d’une grande maison, souvent du personnel sur place. Ces frais tombent chaque mois, que la villa soit louée ou non.
Au bout du compte, à prix d’achat comparable, un riad bien situé et bien géré offre souvent une meilleure rentabilité nette qu’une villa. La villa reste un très bel investissement, mais elle se pense davantage comme un lieu de vie ou de prestige que comme une machine à revenus.
Le budget, au-delà du prix
Quel que soit votre choix, prévoyez environ 6 à 7 % de frais d’acquisition, un budget de travaux réaliste, la décoration, et les charges annuelles. La taxe d’habitation et la taxe de services communaux, en particulier, varient beaucoup selon que le bien est votre résidence principale ou secondaire : je l’explique dans mon article sur la taxe d’habitation à Marrakech.
Alors, riad ou villa ?
Au fond, la question est simple. Si vous cherchez l’histoire, le patrimoine, une vieille ville chargée de mémoire et un art de vivre qui se transmet depuis des siècles, c’est la médina, et donc le riad. Si vous rêvez d’une grande piscine, d’un jardin où les enfants courent et d’un golf à quelques minutes, c’est la villa.
Certains de mes clients commencent par un riad, pour le coup de cœur, puis ajoutent une villa quelques années plus tard. D’autres font l’inverse. Le plus important est de savoir pourquoi vous achetez : pour y vivre, pour vous ressourcer quelques semaines par an, ou pour investir. Si vous penchez pour le riad, mon article sur l’achat d’un riad dans la médina vous aidera à poser les bonnes questions.
Vous hésitez encore ? Venez visiter un riad et une villa le même jour : la différence se ressent tout de suite. Parlons de votre projet.
Pour plus de détails, n’hésitez pas à me contacter directement sur WhatsApp (+212 6 61 07 49 33), Instagram (@abdel.laaouina) ou LinkedIn (Abdelhadi Laaouina), ou à prendre rendez-vous.
Abdelhadi Laaouina, PhD, est conseiller en immobilier de luxe chez Morocco Sotheby’s International Realty à Marrakech. Il est spécialisé dans l’immobilier de luxe au Maroc, et plus particulièrement à Marrakech, avec un accent sur les riads, les biens patrimoniaux, les villas et l’investissement hôtelier, et cumule plus de 12 ans d’expérience dans l’immobilier et l’hôtellerie.