« Dois-je acheter en mon nom ou créer une société ? » C’est l’une des premières questions que me posent les investisseurs étrangers, les family offices et les porteurs de projets de maisons d’hôtes. La réponse n’est pas la même pour tout le monde : elle dépend de l’usage du bien, de la durée de détention, de la composition de la famille et de la nationalité de l’acquéreur.
Cet article compare les deux options sur quatre points concrets : les revenus pendant la détention, la revente, la transmission et le coût de gestion. Les règles fiscales citées sont celles du Code général des impôts (CGI) dans sa version 2026, telle que modifiée par la loi de finances n° 50-25 pour 2026.
Les deux options en bref
- En nom propre : vous êtes inscrit comme propriétaire sur le titre foncier. Un étranger peut acheter librement un bien situé en zone urbaine. Les terrains agricoles obéissent à des règles particulières.
- Par une société : une société de droit marocain, le plus souvent une SARL, est propriétaire du bien. Vous détenez les parts de cette société, seul ou avec des associés.
Dans le premier cas, vous possédez un immeuble. Dans le second, vous possédez des parts sociales, et c’est la société qui possède l’immeuble. Cette différence change la fiscalité, la revente et la succession.
Pendant la détention : les revenus du bien
En nom propre
Si vous louez le bien vide ou à l’année, les loyers sont des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu. Ils bénéficient d’un abattement forfaitaire de 40 %, puis le reste est imposé au barème progressif de l’IR. Lorsque le locataire est une société, il opère une retenue à la source de 10 % (loyers annuels inférieurs à 120 000 DH) ou 15 % (au-delà), qui s’impute sur l’impôt final. Depuis 2025, une option pour un prélèvement libératoire de 20 % est possible.
Attention : exploiter une maison d’hôtes ou proposer des services para-hôteliers n’est plus de la location simple. C’est une activité commerciale, avec ses propres obligations (autorisation, classement, comptabilité). Beaucoup d’investisseurs la logent alors dans une société.
Par une SARL
La société est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) sur son bénéfice : recettes moins charges, intérêts d’emprunt et amortissement du bâtiment et des équipements. Pour 2026, la Direction générale des impôts rappelle que le taux est de 20 % pour les sociétés dont le bénéfice net est inférieur à 100 millions de dirhams, et de 35 % au-delà.
Si la société distribue ensuite ses bénéfices, les dividendes subissent une retenue à la source : 11,25 % pour les distributions réalisées en 2026, puis 10 % à partir de 2027.
Ce qu’il faut en retenir : la société devient intéressante quand il y a une vraie activité, avec des charges et des amortissements à déduire. Pour une résidence secondaire sans revenus, elle ajoute surtout des coûts (comptabilité, déclarations annuelles) et des complications si vous occupez vous-même un bien qui appartient à votre société.
À la revente
Vendre un bien détenu en nom propre
Le gain est soumis à l’impôt sur les profits immobiliers : 20 % du profit net, avec un minimum de perception de 3 % du prix de cession, même en l’absence de gain. Une exonération existe pour la résidence principale occupée depuis au moins cinq ans, mais elle ne concerne pas une résidence secondaire.
Vendre un bien détenu par une société
Deux possibilités :
- La société vend le bien : le gain entre dans son bénéfice imposable à l’IS (20 % ou 35 %). Si l’argent est ensuite distribué aux associés, la retenue sur dividendes s’ajoute.
- Les associés vendent leurs parts : l’acheteur reprend la société avec son bien et son activité. Depuis le 1er janvier 2026, la cession de parts d’une société à prépondérance immobilière supporte des droits d’enregistrement de 5 % (contre 6 % auparavant). Les cessions de parts des autres sociétés sont exonérées, à condition de présenter une attestation de non-prépondérance immobilière délivrée par l’administration fiscale. Le gain du vendeur sur ses parts reste imposable.
Pour comparaison, l’achat direct d’un bien bâti supporte des droits d’enregistrement de 4 % et des droits de conservation foncière. Depuis le 1er juillet 2026, une majoration de 2 % s’applique aux ventes de plus de 300 000 DH lorsque le prix n’est pas réglé par un moyen de paiement traçable (virement, chèque…), sur la seule partie payée en espèces.
Ce qu’il faut en retenir : la cession de parts n’est pas d’abord un avantage fiscal. Son véritable intérêt est la continuité : une maison d’hôtes se vend avec ses autorisations, son équipe et ses réservations. En contrepartie, l’acheteur reprend aussi les dettes éventuelles de la société, d’où l’importance d’un audit. Voir comment se déroule une cession de parts.
Pour la succession
En nom propre, c’est l’immeuble lui-même qui est transmis, et les héritiers doivent être inscrits sur le titre foncier. Plusieurs héritiers deviennent alors propriétaires indivis du bien, ce qui peut bloquer une vente ou une décision de travaux.
Par une société, ce sont les parts qui sont transmises. La société continue d’exister, le gérant peut continuer à gérer, et les statuts peuvent prévoir des règles d’entrée des héritiers (agrément). C’est souvent plus simple pour un bien exploité ou pour une famille nombreuse.
En revanche, une société ne permet pas d’échapper aux règles successorales applicables au propriétaire : elles s’appliquent aux parts comme au bien. Lire mon article sur la succession d’un étranger propriétaire au Maroc.
Quelle solution pour quel projet ?
- Résidence secondaire, usage familial, pas de revenus : le nom propre est en général le plus simple et le moins coûteux.
- Maison d’hôtes, hôtel, activité commerciale : la société s’impose le plus souvent, pour séparer l’activité de votre patrimoine personnel et déduire les charges.
- Plusieurs investisseurs ou un family office : la société permet d’organiser la gouvernance, les apports et la sortie de chacun dans les statuts.
- Projet de revente à moyen terme d’une activité en place : la société facilite une cession « clés en main ».
Les erreurs que je vois le plus souvent
- Créer une société sans activité réelle, en espérant payer moins d’impôts.
- Sous-estimer le coût annuel d’une société : comptable, déclarations, obligations juridiques.
- Racheter des parts sociales sans auditer la société. Voir ce que couvre une due diligence.
- Payer une partie du prix hors circuit bancaire : outre la majoration de 2 %, cela complique le transfert des fonds à l’étranger lors de la revente.
Conclusion
Le bon choix ne se fait pas sur un seul critère fiscal. Il se fait en fonction de ce que vous comptez faire du bien, pendant combien de temps, avec qui, et pour qui. Avant d’acheter, faites valider le montage par un notaire et un expert-comptable : quelques heures de conseil coûtent beaucoup moins qu’une structure mal choisie.
Cet article est fourni à titre d’information générale, sur la base des textes en vigueur en 2026. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.
Pour un conseil adapté à votre situation, contactez-moi directement sur WhatsApp (+212 6 61 07 49 33), Instagram (@abdel.laaouina) ou LinkedIn (Abdelhadi Laaouina), ou prenez rendez-vous.
Abdelhadi Laaouina, PhD, est conseiller en immobilier de luxe chez Morocco Sotheby’s International Realty à Marrakech. Il est spécialisé dans l’immobilier de luxe au Maroc, et plus particulièrement à Marrakech, avec un accent sur les riads, les biens patrimoniaux, les villas et l’investissement hôtelier, et cumule plus de 12 ans d’expérience dans l’immobilier et l’hôtellerie.
Sources : DGI, note circulaire n° 737 relative aux dispositions fiscales de la loi de finances 2026 ; Loi de finances n° 50-25 pour l’année 2026 (texte publié par le ministère de la Justice) ; Deloitte Société d’Avocats, principales mesures de la loi de finances 2026 ; DGI, note de synthèse de la loi de finances 2025 (article 247-XXXVII-C du CGI : 11,25 % en 2026, 10 % en 2027) ; Bladi, fiscalité des revenus locatifs en 2025.