Étranger propriétaire au Maroc : que se passe-t-il pour la succession ?

Vous êtes étranger, vous avez acheté un riad ou une villa au Maroc, et vous vous demandez ce qu’il deviendra après vous. C’est une question que l’on remet souvent à plus tard, et que les héritiers découvrent parfois dans l’urgence. Pourtant, quelques règles simples permettent d’y voir clair et d’éviter bien des blocages.

La règle de base : la loi nationale du défunt

Pour un étranger non musulman, le droit marocain renvoie à la loi de son pays. Le dahir de 1913 sur la condition civile des étrangers au Maroc prévoit que la dévolution des biens, meubles et immeubles, situés au Maroc est régie par la loi nationale du défunt : c’est elle qui désigne les héritiers, fixe leurs parts et détermine la quotité dont on peut disposer librement.

Autrement dit, la succession d’un Britannique non musulman qui possède un riad à Marrakech sera, en principe, réglée par le droit britannique aux yeux du juge marocain, y compris pour ce riad.

Les cas où le droit marocain s’applique

Cette règle connaît des exceptions importantes :

• Les binationaux franco-marocains, belgo-marocains, etc. : le Code de la famille (Moudawana) s’applique à tous les Marocains, même s’ils ont une autre nationalité (article 2). Pour le juge marocain, c’est la nationalité marocaine qui compte.
• Les étrangers de confession musulmane : la jurisprudence marocaine applique le droit successoral musulman, tel qu’il est prévu par le Code de la famille, lorsque le défunt est musulman, même s’il est étranger.
• Les relations entre un musulman et un non-musulman : le Code de la famille pose un empêchement à succéder entre musulman et non-musulman (article 332). Un conjoint non musulman n’hérite donc pas, par la loi, d’un défunt musulman.

Dans ces situations, les règles du Code de la famille s’appliquent : parts fixées par la loi pour chaque héritier, et testament limité au tiers de la succession, sans pouvoir avantager un héritier sans l’accord des autres (article 280).

Une réforme du Code de la famille est en discussion au Maroc. À la date de rédaction de cet article, elle n’a pas été adoptée, et les règles décrites ici restent celles en vigueur.

Et la loi de votre pays ? Le cas des Européens

Votre propre pays a aussi ses règles. Pour les ressortissants de l’Union européenne, le règlement européen n° 650/2012 sur les successions prévoit que la loi applicable est, par défaut, celle de l’État de votre résidence habituelle au moment du décès (article 21). Mais vous pouvez choisir la loi de votre nationalité par testament (article 22).

Si vous vivez au Maroc une partie de l’année, la question de votre résidence habituelle peut devenir délicate, et les deux systèmes juridiques peuvent ne pas aboutir à la même réponse. C’est précisément pour éviter ces incertitudes qu’un testament bien rédigé est recommandé.

Comment les héritiers récupèrent le bien

1. Établir la qualité d’héritier. Pour un étranger, les héritiers prouvent leurs droits par un acte de notoriété dressé par un notaire. Pour les successions régies par le droit marocain, un acte d’hérédité est établi par des adouls.
2. Inscrire les héritiers sur le titre foncier. La Conservation foncière enregistre la « dévolution successorale ». Pour les étrangers, l’ANCFCC demande notamment un acte authentique et un certificat de coutume délivré par l’ambassade ou le consulat, en plus des actes de décès et des pièces d’identité des héritiers.
3. Vendre ou partager. Tant que les héritiers ne sont pas inscrits, ils ne peuvent ni vendre, ni hypothéquer le bien. Avec plusieurs héritiers, toute vente suppose leur accord à tous.

Si le bien n’est pas titré (melkia), prouver les droits des héritiers est plus long et plus incertain. C’est une raison de plus pour immatriculer un riad de son vivant.

Et les impôts ?

Le Maroc ne prélève pas d’impôt sur les successions comparable aux droits de succession européens. Des droits d’enregistrement et des frais de conservation foncière s’appliquent toutefois à certains actes (inventaire, partage, inscription des héritiers).

Votre pays de résidence peut en revanche taxer la succession, y compris sur le bien situé au Maroc : c’est le cas de plusieurs pays européens. Il faut donc regarder les deux côtés, avec un conseiller dans chaque pays.

Lors d’une revente ultérieure par les héritiers, l’impôt marocain sur les profits immobiliers s’applique selon les règles habituelles.

Les précautions à prendre de son vivant

• Faire un testament adapté à vos deux pays, devant un notaire ou au consulat, en désignant si possible la loi applicable.
• Faire immatriculer le bien s’il ne l’est pas, et vérifier que le titre est bien à votre nom.
• Rassembler les documents (titre foncier, actes, comptes, coordonnées du notaire) et dire à vos proches où ils se trouvent.
• Réfléchir à la détention par une société si plusieurs héritiers devront gérer le bien ensemble : ce sont alors les parts qui se transmettent, et la gestion peut continuer. Nom propre ou SARL : comparer les deux options.
• Envisager une donation de votre vivant, si cela correspond à votre situation : entre ascendants et descendants, les droits d’enregistrement sont réduits (1,5 %).

Conclusion

Pour un étranger, la succession d’un bien au Maroc dépend d’abord de sa nationalité et de sa religion, puis des règles de son propre pays. Rien de tout cela n’est insurmontable, à condition de l’anticiper. Un testament bien rédigé, un bien titré et des documents en ordre évitent à vos proches des mois, parfois des années, de procédures.

Cet article est fourni à titre d’information générale. Chaque succession internationale est un cas particulier : consultez un notaire au Maroc et un professionnel du droit dans votre pays de résidence.

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Abdelhadi Laaouina, PhD, est conseiller en immobilier de luxe chez Morocco Sotheby’s International Realty à Marrakech. Il est spécialisé dans l’immobilier de luxe au Maroc, et plus particulièrement à Marrakech, avec un accent sur les riads, les biens patrimoniaux, les villas et l’investissement hôtelier, et cumule plus de 12 ans d’expérience dans l’immobilier et l’hôtellerie.

Sources : Dahir du 12 août 1913 sur la condition civile des Français et des étrangers au Maroc (portail Adala du ministère de la Justice) ; Code de la famille (loi 70-03), articles 2, 280 et 332 ; Règlement (UE) n° 650/2012 relatif aux successions, articles 21 et 22 (EUR-Lex) ; ANCFCC, pièces requises pour une dévolution successorale ; « Relations hispano-marocaines en matière de successions », article universitaire (AmeliCA) ; La Vérité, état de la réforme du Code de la famille.