Titre foncier ou melkia : comment immatriculer un riad

Dans la médina de Marrakech, beaucoup de riads ne sont pas immatriculés. Leur propriété repose sur un acte adoulaire, la « melkia », et non sur un titre foncier. Ce n’est pas forcément un problème, mais c’est un point à comprendre avant d’acheter, de vendre ou de demander un crédit. Voici comment fonctionne l’immatriculation, d’après les textes officiels.

Deux régimes de propriété au Maroc

• Le régime immatriculé (titre foncier) : le bien est inscrit à la Conservation foncière, gérée par l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC). Son titre indique le propriétaire, la surface, les limites et les charges (hypothèques, servitudes).
• Le régime non immatriculé (melkia) : la propriété est prouvée par des actes établis par des adouls, souvent sur la base de témoignages et de la possession paisible du bien. Il n’existe pas de registre central qui garantisse ces droits.

Pourquoi le titre foncier change tout

Le texte de référence est le dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles, modifié par la loi 14-07. Son article 62 est clair : « le titre foncier est définitif et inattaquable ». Il devient le point de départ unique des droits sur le bien. Les droits qui n’y figurent pas sont éteints.

L’article 64 ajoute qu’aucune action ne peut plus être exercée sur l’immeuble lui-même en raison d’un droit lésé par l’immatriculation. La personne lésée ne peut demander que des dommages-intérêts, en cas de fraude.

Concrètement, pour un acheteur, un riad titré offre :

• la certitude sur l’identité du propriétaire et les charges du bien ;
• une surface et des limites définies par un plan ;
• l’accès au crédit bancaire, car la banque peut inscrire une hypothèque ;
• une revente plus simple et, en général, une meilleure valeur.

La procédure d’immatriculation, étape par étape

1. La réquisition d’immatriculation. Le propriétaire (ou les copropriétaires) dépose une demande signée à la Conservation foncière, avec les actes qui prouvent sa propriété (melkia, actes d’achat, actes d’hérédité), une description du bien et son estimation (articles 10 à 14 du dahir).
2. La publication. Dans les dix jours, un extrait de la réquisition est publié au Bulletin officiel. Dans les deux mois qui suivent, un avis fixe la date du bornage (article 17).
3. Le bornage. Un ingénieur géomètre topographe assermenté se rend sur place, en présence du demandeur et des voisins convoqués, et délimite le bien. Il dresse un procès-verbal et un plan (articles 19 à 21). Si le demandeur est absent sans excuse valable, la réquisition peut être annulée.
4. Le délai d’opposition. Un avis de clôture du bornage est publié au Bulletin officiel. À partir de cette publication, toute personne qui revendique un droit dispose de deux mois pour former opposition (articles 23 et 24).
5. L’établissement du titre. Sans opposition, et si le dossier est complet, le conservateur immatricule le bien dans les trois mois qui suivent la fin du délai (article 30). En cas d’opposition non levée, le dossier est transmis au tribunal de première instance, qui tranche (articles 31, 32 et 37).

Combien de temps et combien ça coûte ?

L’ANCFCC indique un délai de réalisation de l’ordre de douze mois lorsque le dossier ne rencontre ni opposition, ni difficulté de bornage. En cas d’opposition portée devant le tribunal, il faut compter plusieurs années, appel compris.

Les droits de conservation foncière d’une réquisition d’immatriculation sont fixés par le décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 : 1 % de la valeur du bien, plus un droit de publicité de 500 DH, un droit fixe de 100 DH et un droit de superficie de 50 DH par are en zone urbaine, avec un minimum de perception de 1 000 DH. Dans les zones d’immatriculation obligatoire, le taux est réduit à 0,5 %. S’y ajoutent les honoraires du géomètre et, le cas échéant, de l’avocat. Ces frais sont à la charge du demandeur (article 51 du dahir).

Les difficultés propres aux riads de la médina

• Les héritiers multiples : un riad familial appartient souvent à de nombreux héritiers. Tous doivent être identifiés et d’accord, ou représentés.
• Les limites imbriquées : murs mitoyens, pièces construites au-dessus d’un derb ou d’une maison voisine, terrasses communicantes. Le bornage révèle souvent ces situations.
• Les actes anciens ou incomplets : melkias imprécises sur la surface ou les limites, actes successifs mal enchaînés.
• Les oppositions de voisins : elles sont fréquentes dans un tissu urbain aussi dense, même si elles sont parfois sans fondement. La loi prévoit d’ailleurs une amende d’au moins 10 % de la valeur pour les oppositions abusives ou de mauvaise foi (article 48).

Acheter un riad non titré : comment se protéger

Acheter un riad en melkia reste possible et parfois intéressant, car le prix tient compte de la situation. Mais il faut s’organiser :

• faire analyser la melkia et la chaîne des actes par un notaire ou un avocat spécialisé ;
• vérifier si une réquisition d’immatriculation est déjà en cours, et à quel stade ;
• prévoir dans le compromis des conditions suspensives et un calendrier, par exemple le lancement de la réquisition par le vendeur ;
• faire réaliser un relevé par un géomètre avant de signer, pour comparer la surface réelle et celle des actes ;
• négocier le prix en tenant compte du coût, du délai et du risque d’une procédure.

La transaction elle-même doit être conclue par un acte officiel (notaire, adouls ou avocat habilité), comme l’exige le Code des droits réels (loi 39-08). Voir la liste complète des vérifications avant d’acheter un riad.

Vendre un riad en melkia : faut-il immatriculer d’abord ?

Ce n’est pas obligatoire, mais c’est souvent un bon calcul. Un riad titré se vend plus facilement, à plus d’acheteurs (y compris ceux qui financent avec une banque), et en général à un meilleur prix. Si la vente ne peut pas attendre, une réquisition déjà engagée rassure l’acheteur et permet d’encadrer la suite dans le compromis.

Conclusion

La melkia n’est pas un défaut rédhibitoire, mais elle demande de la méthode. L’immatriculation transforme un droit contestable en un titre « définitif et inattaquable » : c’est l’opération qui apporte le plus de sécurité, et souvent le plus de valeur, à un riad de la médina. Lire aussi : acheter un riad à Marrakech.

Cet article est fourni à titre d’information générale, à partir des textes officiels cités. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou de la Conservation foncière sur un dossier précis.

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Abdelhadi Laaouina, PhD, est conseiller en immobilier de luxe chez Morocco Sotheby’s International Realty à Marrakech. Il est spécialisé dans l’immobilier de luxe au Maroc, et plus particulièrement à Marrakech, avec un accent sur les riads, les biens patrimoniaux, les villas et l’investissement hôtelier, et cumule plus de 12 ans d’expérience dans l’immobilier et l’hôtellerie.

Sources : Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles, tel que modifié par la loi 14-07 (texte consolidé, portail Adala du ministère de la Justice) ; ANCFCC, formalités, pièces, tarifs et délais ; ANCFCC, guide « Vos biens » ; loi 39-08 formant Code des droits réels. ; ANCFCC, décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 fixant le tarif des droits de conservation foncière