«¿Compro a mi nombre o creo una sociedad?» Es una de las primeras preguntas que me hacen los inversores extranjeros, los family offices y quienes quieren abrir una casa de huéspedes. La respuesta no es la misma para todos: depende del uso del inmueble, del tiempo de tenencia, de la situación familiar y de la nacionalidad del comprador.
Este artículo compara las dos opciones en cuatro puntos concretos: los ingresos durante la tenencia, la reventa, la herencia y el coste de gestión. Las normas fiscales citadas son las del Código General de Impuestos (CGI) marroquí en su versión 2026, modificado por la Ley de Finanzas n.º 50-25 para 2026.
Las dos opciones en resumen
- A su nombre: usted figura como propietario en el título de propiedad. Un extranjero puede comprar libremente un inmueble situado en zona urbana. Los terrenos agrícolas tienen normas específicas.
- A través de una sociedad: una sociedad de derecho marroquí, normalmente una SARL (sociedad de responsabilidad limitada), es la propietaria. Usted posee las participaciones, solo o con socios.
En el primer caso, posee un inmueble. En el segundo, posee participaciones, y es la sociedad la que posee el inmueble. Esta diferencia cambia la fiscalidad, la reventa y la herencia.
Durante la tenencia: los ingresos del inmueble
A su nombre
Si alquila el inmueble vacío o por temporadas largas, los alquileres son rendimientos inmobiliarios sujetos al impuesto sobre la renta. Se benefician de una reducción a tanto alzado del 40 % y el resto tributa según la escala progresiva. Cuando el inquilino es una empresa, practica una retención del 10 % (alquiler anual inferior a 120 000 DH) o del 15 % (por encima), que se descuenta del impuesto final. Desde 2025 existe la opción de una tributación liberatoria del 20 %.
Atención: explotar una casa de huéspedes o prestar servicios de tipo hotelero ya no es un simple alquiler. Es una actividad comercial con sus propias obligaciones (licencia, clasificación, contabilidad). Por eso muchos inversores la sitúan en una sociedad.
A través de una SARL
La sociedad tributa por el impuesto sobre sociedades (IS) sobre su beneficio: ingresos menos gastos, intereses del préstamo y amortización del edificio y del equipamiento. Para 2026, la administración tributaria marroquí confirma un tipo del 20 % para las sociedades con un beneficio neto inferior a 100 millones de dírhams, y del 35 % por encima.
Si la sociedad reparte después sus beneficios, los dividendos soportan una retención: 11,25 % para los repartos realizados en 2026 y 10 % a partir de 2027.
Lo que hay que retener: la sociedad interesa cuando existe una actividad real, con gastos y amortizaciones que deducir. Para una segunda residencia sin ingresos, añade sobre todo costes (contabilidad, declaraciones anuales) y complicaciones si usted ocupa un inmueble que pertenece a su sociedad.
En la reventa
Vender un inmueble a su nombre
La ganancia tributa por el impuesto sobre plusvalías inmobiliarias: 20 % de la ganancia neta, con un mínimo del 3 % del precio de venta, aunque no haya ganancia. Existe una exención para la vivienda habitual ocupada al menos cinco años, pero no se aplica a una segunda residencia.
Vender un inmueble de una sociedad
Dos posibilidades:
- La sociedad vende el inmueble: la ganancia se integra en su beneficio sujeto al IS (20 % o 35 %). Si el dinero se reparte después a los socios, se añade la retención sobre dividendos.
- Los socios venden sus participaciones: el comprador asume la sociedad con su inmueble y su actividad. Desde el 1 de enero de 2026, la cesión de participaciones de una sociedad con preponderancia inmobiliaria soporta un 5 % de derechos de registro (frente al 6 % anterior). Las cesiones de participaciones de otras sociedades están exentas, siempre que se presente un certificado de no preponderancia inmobiliaria expedido por la administración. La ganancia del vendedor sobre sus participaciones sigue tributando.
En comparación, la compra directa de un inmueble construido soporta un 4 % de derechos de registro más los derechos del registro de la propiedad. Desde el 1 de julio de 2026 se aplica un recargo del 2 % a las ventas de más de 300 000 DH cuando el precio no se paga por un medio trazable (transferencia, cheque…), solo sobre la parte pagada en efectivo.
Lo que hay que retener: la cesión de participaciones no es ante todo una ventaja fiscal. Su verdadero interés es la continuidad: una casa de huéspedes se vende con sus licencias, su equipo y sus reservas. A cambio, el comprador asume también las posibles deudas de la sociedad, de ahí la importancia de una auditoría. Ver cómo se desarrolla una cesión de participaciones.
Para la herencia
A su nombre, lo que se transmite es el propio inmueble, y los herederos deben inscribirse en el título de propiedad. Varios herederos se convierten en copropietarios indivisos, lo que puede bloquear una venta o una decisión sobre obras.
A través de una sociedad, se transmiten las participaciones. La sociedad sigue existiendo, el gerente puede seguir gestionando y los estatutos pueden fijar normas de entrada de los herederos. Suele ser más sencillo para un inmueble en explotación o para una familia numerosa.
Sin embargo, una sociedad no permite eludir las normas sucesorias aplicables al propietario: se aplican a las participaciones igual que al inmueble. Lea mi artículo sobre la herencia de un extranjero propietario en Marruecos.
¿Qué opción para qué proyecto?
- Segunda residencia, uso familiar, sin ingresos: a su nombre suele ser lo más sencillo y económico.
- Casa de huéspedes, hotel, actividad comercial: la sociedad suele ser la opción adecuada, para separar la actividad de su patrimonio personal y deducir los gastos.
- Varios inversores o un family office: la sociedad permite organizar en los estatutos la gobernanza, las aportaciones y la salida de cada socio.
- Venta prevista a medio plazo de una actividad en marcha: la sociedad facilita una venta «llave en mano».
Los errores que veo con más frecuencia
- Crear una sociedad sin actividad real, con la esperanza de pagar menos impuestos.
- Subestimar el coste anual de una sociedad: contable, declaraciones, obligaciones legales.
- Comprar participaciones sin auditar la sociedad. Ver qué cubre una due diligence.
- Pagar parte del precio fuera del circuito bancario: además del recargo del 2 %, complica la transferencia de los fondos al extranjero al vender.
Conclusión
La elección correcta no se hace con un único criterio fiscal. Depende de lo que piensa hacer con el inmueble, durante cuánto tiempo, con quién y para quién. Antes de comprar, haga validar la estructura por un notario y un contable: unas horas de asesoramiento cuestan mucho menos que una estructura mal elegida.
Este artículo se ofrece a título informativo, sobre la base de los textos vigentes en 2026. No sustituye un asesoramiento jurídico o fiscal personalizado.
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Abdelhadi Laaouina, PhD, es asesor inmobiliario de lujo en Morocco Sotheby’s International Realty en Marrakech. Está especializado en el sector inmobiliario de lujo en Marruecos, y en Marrakech en particular, con especial atención a los riads, las propiedades patrimoniales, las villas y la inversión hotelera, y cuenta con más de 12 años de experiencia en el sector inmobiliario y la hostelería.
Fuentes: Administración tributaria marroquí (DGI), circular n.º 737 sobre las disposiciones fiscales de la Ley de Finanzas 2026; Ley de Finanzas n.º 50-25 para 2026 (texto publicado por el Ministerio de Justicia); Deloitte Société d’Avocats, principales medidas de la Ley de Finanzas 2026; DGI, nota de síntesis de la Ley de Finanzas 2025 (artículo 247-XXXVII-C del CGI: 11,25 % en 2026, 10 % en 2027); Bladi, fiscalidad de los alquileres en 2025.