«هل أشتري باسمي أم أؤسس شركة؟» إنه من أول الأسئلة التي يطرحها عليّ المستثمرون الأجانب والمكاتب العائلية وأصحاب مشاريع دور الضيافة. والجواب ليس واحداً للجميع: فهو يتوقف على استعمال العقار، ومدة الاحتفاظ به، والوضعية العائلية، وجنسية المشتري.
يقارن هذا المقال بين الخيارين في أربع نقاط عملية: المداخيل خلال فترة التملك، إعادة البيع، الإرث، وكلفة التسيير. والقواعد الضريبية المذكورة هي قواعد المدونة العامة للضرائب في صيغتها لسنة 2026، كما عدّلها قانون المالية رقم 50-25 لسنة 2026.
الخياران باختصار
- باسمكم الشخصي: تُقيَّدون كمالكين في الرسم العقاري. ويمكن للأجنبي أن يشتري بحرية عقاراً يقع في المجال الحضري. أما الأراضي الفلاحية فتخضع لقواعد خاصة.
- عبر شركة: شركة خاضعة للقانون المغربي، غالباً شركة ذات مسؤولية محدودة، هي المالكة للعقار. وأنتم تملكون حصص هذه الشركة، وحدكم أو مع شركاء.
في الحالة الأولى تملكون عقاراً. وفي الثانية تملكون حصصاً، والشركة هي التي تملك العقار. وهذا الفرق يغير الضريبة وإعادة البيع والإرث.
خلال فترة التملك: مداخيل العقار
باسمكم الشخصي
إذا أكريتم العقار فارغاً أو لمدة طويلة، فإن الأكرية تُعد دخولاً عقارية خاضعة للضريبة على الدخل. وتستفيد من خصم جزافي بنسبة 40 %، ثم يُفرض الباقي وفق الجدول التصاعدي. وعندما يكون المكتري شركة، فإنه يقتطع من المنبع 10 % (إذا قلّ الكراء السنوي عن 120 000 درهم) أو 15 % (فوق ذلك)، ويُخصم هذا الاقتطاع من الضريبة النهائية. ومنذ 2025 أصبح ممكناً اختيار اقتطاع محرر بنسبة 20 %.
انتبهوا: استغلال دار ضيافة أو تقديم خدمات شبه فندقية لم يعد كراءً بسيطاً. إنه نشاط تجاري له التزاماته الخاصة (الترخيص، التصنيف، المحاسبة). لذلك يضعه كثير من المستثمرين داخل شركة.
عبر شركة
تخضع الشركة للضريبة على الشركات على ربحها: المداخيل ناقص التكاليف وفوائد القرض واستهلاك البناية والتجهيزات. وبالنسبة لسنة 2026، تؤكد المديرية العامة للضرائب أن السعر هو 20 % للشركات التي يقل ربحها الصافي عن 100 مليون درهم، و35 % فوق ذلك.
وإذا وزعت الشركة أرباحها بعد ذلك، تخضع الأرباح الموزعة لاقتطاع من المنبع: 11,25 % للتوزيعات المنجزة سنة 2026، ثم 10 % ابتداءً من 2027.
الخلاصة: تصبح الشركة مفيدة عندما يوجد نشاط حقيقي بتكاليف واستهلاكات قابلة للخصم. أما بالنسبة لسكن ثانوي بلا مداخيل، فهي تضيف أساساً تكاليف (المحاسبة، التصريحات السنوية) وتعقيدات إذا كنتم تسكنون شخصياً عقاراً في ملك شركتكم.
عند إعادة البيع
بيع عقار مملوك باسمكم
يخضع الربح للضريبة على الأرباح العقارية: 20 % من الربح الصافي، مع حد أدنى قدره 3 % من ثمن البيع حتى في غياب أي ربح. ويوجد إعفاء للسكن الرئيسي المشغول لمدة خمس سنوات على الأقل، لكنه لا يشمل السكن الثانوي.
بيع عقار مملوك لشركة
هناك إمكانيتان:
- الشركة تبيع العقار: يُضاف الربح إلى ربحها الخاضع للضريبة على الشركات (20 % أو 35 %). وإذا وُزعت الأموال بعد ذلك على الشركاء، يُضاف الاقتطاع على الأرباح الموزعة.
- الشركاء يبيعون حصصهم: يتملك المشتري الشركة بعقارها ونشاطها. ومنذ فاتح يناير 2026، يخضع تفويت حصص شركة ذات غلبة عقارية لرسوم تسجيل بنسبة 5 % (عوض 6 % سابقاً). أما تفويت حصص الشركات الأخرى فمعفى، شريطة الإدلاء بشهادة عدم الغلبة العقارية تسلمها إدارة الضرائب. ويبقى ربح البائع من حصصه خاضعاً للضريبة.
للمقارنة، يخضع الشراء المباشر لعقار مبني لرسوم تسجيل بنسبة 4 % إضافة إلى رسوم المحافظة العقارية. ومنذ فاتح يوليوز 2026، تُطبق زيادة بنسبة 2 % على البيوع التي يفوق ثمنها 300 000 درهم عندما لا يُؤدى الثمن بوسيلة أداء قابلة للتتبع (تحويل بنكي، شيك…)، وذلك على الجزء المؤدى نقداً فقط.
الخلاصة: تفويت الحصص ليس امتيازاً ضريبياً في المقام الأول. فائدته الحقيقية هي الاستمرارية: تُباع دار الضيافة بتراخيصها وفريقها وحجوزاتها. وفي المقابل، يتحمل المشتري أيضاً الديون المحتملة للشركة، ومن هنا أهمية التدقيق. اطلعوا على كيفية تفويت الحصص.
بالنسبة للإرث
عند التملك باسمكم، ينتقل العقار نفسه، ويجب تقييد الورثة في الرسم العقاري. ويصبح عدة ورثة مالكين على الشياع، ما قد يعرقل بيعاً أو قراراً بشأن الأشغال.
عند التملك عبر شركة، تنتقل الحصص. وتستمر الشركة في الوجود، ويمكن للمسير مواصلة التسيير، كما يمكن للنظام الأساسي أن يحدد قواعد دخول الورثة. وهذا غالباً أبسط بالنسبة لعقار مستغل أو لعائلة كبيرة.
غير أن الشركة لا تسمح بالتهرب من قواعد الإرث المطبقة على المالك: فهي تسري على الحصص كما تسري على العقار. اقرأوا مقالي عن إرث الأجنبي المالك لعقار في المغرب.
أي خيار لأي مشروع؟
- سكن ثانوي، استعمال عائلي، بلا مداخيل: التملك باسمكم هو عادةً الأبسط والأقل كلفة.
- دار ضيافة، فندق، نشاط تجاري: الشركة هي الخيار المناسب غالباً، لفصل النشاط عن ذمتكم الشخصية وخصم التكاليف.
- عدة مستثمرين أو مكتب عائلي: تتيح الشركة تنظيم الحكامة والمساهمات وخروج كل شريك في النظام الأساسي.
- بيع مرتقب على المدى المتوسط لنشاط قائم: تسهّل الشركة بيعاً جاهزاً.
الأخطاء التي أراها كثيراً
- تأسيس شركة دون نشاط حقيقي أملاً في أداء ضرائب أقل.
- الاستهانة بالكلفة السنوية للشركة: المحاسب، التصريحات، الالتزامات القانونية.
- شراء حصص دون تدقيق الشركة. اطلعوا على ما يشمله التدقيق.
- أداء جزء من الثمن خارج القنوات البنكية: فإضافة إلى زيادة 2 %، يعقّد ذلك تحويل الأموال إلى الخارج عند البيع.
خلاصة
لا يُتخذ القرار الصحيح بناءً على معيار ضريبي واحد. إنه يتوقف على ما تنوون فعله بالعقار، ولأي مدة، ومع من، ولفائدة من. وقبل الشراء، اعرضوا الصيغة على موثق وخبير محاسب: بضع ساعات من الاستشارة أقل كلفة بكثير من صيغة غير مناسبة.
يُقدَّم هذا المقال للإعلام العام، بناءً على النصوص المعمول بها سنة 2026. ولا يغني عن استشارة قانونية أو ضريبية شخصية.
للحصول على استشارة تناسب وضعيتكم، تواصلوا معي مباشرة عبر واتساب (+212 6 61 07 49 33)، أو إنستغرام (@abdel.laaouina)، أو لينكدإن (Abdelhadi Laaouina)، أو احجزوا استشارة.
الدكتور عبد الهادي لعوينة مستشار في العقارات الفاخرة لدى Morocco Sotheby’s International Realty بمراكش. متخصص في العقارات الفاخرة بالمغرب، وبمراكش على وجه الخصوص، مع تركيز على الرياضات والعقارات التراثية والفيلات والاستثمار الفندقي، ويتمتع بخبرة تفوق 12 سنة في مجالي العقار والضيافة.
المصادر: المديرية العامة للضرائب، المذكرة الدورية رقم 737 المتعلقة بالمقتضيات الجبائية لقانون المالية 2026؛ قانون المالية رقم 50-25 لسنة 2026 (النص المنشور على بوابة وزارة العدل)؛ Deloitte Société d’Avocats، أهم تدابير قانون المالية 2026؛ المديرية العامة للضرائب، المذكرة التركيبية لقانون المالية 2025 (المادة 247-XXXVII-C: 11,25 % سنة 2026 و10 % سنة 2027)؛ Bladi، الضريبة على مداخيل الكراء سنة 2025.