في المدينة العتيقة لمراكش، كثير من الرياضات غير محفظة. تستند ملكيتها إلى رسم عدلي، أي «الملكية»، لا إلى رسم عقاري. ليس هذا بالضرورة مشكلاً، لكنه أمر يجب فهمه قبل الشراء أو البيع أو طلب قرض. إليكم كيف يتم التحفيظ، وفق النصوص الرسمية.
نظامان للملكية العقارية في المغرب
- النظام المحفظ (الرسم العقاري): العقار مقيد في المحافظة العقارية التي تسيرها الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية. ويبين رسمه المالك والمساحة والحدود والتحملات (الرهون، الارتفاقات).
- النظام غير المحفظ (الملكية): تُثبت الملكية برسوم يحررها العدول، غالباً بناءً على شهادات الشهود والحيازة الهادئة للعقار. ولا يوجد سجل مركزي يضمن هذه الحقوق.
لماذا يغير الرسم العقاري كل شيء
النص المرجعي هو ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما عُدّل بالقانون 14-07. وفصله 62 واضح: الرسم العقاري «نهائي ولا يقبل الطعن». ويصبح نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق على العقار، وتسقط الحقوق التي لم تُقيَّد فيه.
ويضيف الفصل 64 أنه لا يمكن إقامة أي دعوى على العقار نفسه بسبب حق أضر به التحفيظ. ولا يبقى للمتضرر سوى المطالبة بالتعويض في حالة التدليس.
عملياً، يمنح الرياض المحفظ للمشتري:
- اليقين بشأن هوية المالك والتحملات المترتبة على العقار؛
- مساحة وحدوداً محددة بتصميم؛
- إمكانية الحصول على قرض بنكي، لأن البنك يستطيع تقييد رهن؛
- إعادة بيع أسهل، وقيمة أعلى في الغالب.
مسطرة التحفيظ خطوة بخطوة
- مطلب التحفيظ. يودع المالك (أو الملاك على الشياع) مطلباً موقعاً لدى المحافظة العقارية، مرفقاً بالرسوم التي تثبت الملكية (الملكية، عقود الشراء، رسوم الإراثة)، ووصف للعقار وتقدير لقيمته (الفصول 10 إلى 14 من الظهير).
- النشر. داخل أجل عشرة أيام، يُنشر ملخص المطلب في الجريدة الرسمية. وخلال الشهرين المواليين، يحدد إعلان تاريخ التحديد (الفصل 17).
- التحديد. ينتقل مهندس مساح طبوغرافي محلف إلى عين المكان، بحضور طالب التحفيظ والجيران المستدعين، ويحدد العقار. ويحرر محضراً وتصميماً (الفصول 19 إلى 21). وإذا تغيب طالب التحفيظ دون عذر مقبول، يمكن إلغاء المطلب.
- أجل التعرض. يُنشر في الجريدة الرسمية إعلان بانتهاء التحديد. وابتداءً من هذا النشر، يتوفر كل من يدعي حقاً على شهرين لتقديم تعرضه (الفصلان 23 و24).
- تأسيس الرسم. في غياب التعرض، وإذا كان الملف كاملاً، يحفظ المحافظ العقار داخل الأشهر الثلاثة الموالية لانتهاء الأجل (الفصل 30). وفي حالة تعرض لم يُرفع، يُحال الملف على المحكمة الابتدائية التي تبت فيه (الفصول 31 و32 و37).
كم يستغرق ذلك وكم يكلف؟
تشير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية إلى أجل إنجاز يقارب اثني عشر شهراً عندما لا يواجه الملف أي تعرض أو صعوبة في التحديد. أما إذا عُرض تعرض على المحكمة، فيجب احتساب عدة سنوات، بما فيها الاستئناف.
تحدد رسوم المحافظة العقارية الخاصة بمطلب التحفيظ بمقتضى المرسوم رقم 2-16-375 الصادر في 18 يوليوز 2016: 1 % من قيمة العقار، إضافة إلى رسم إشهار قدره 500 درهم، ورسم ثابت قدره 100 درهم، ورسم مساحي قدره 50 درهماً عن كل آر في المجال الحضري، مع حد أدنى للاستخلاص قدره 1 000 درهم. وفي مناطق التحفيظ الإجباري، ينخفض السعر إلى 0,5 %. وتضاف أتعاب المهندس المساح، وعند الاقتضاء أتعاب المحامي. وتقع هذه المصاريف على عاتق طالب التحفيظ (الفصل 51 من الظهير).
الصعوبات الخاصة برياضات المدينة العتيقة
- تعدد الورثة: كثيراً ما يكون الرياض العائلي في ملك ورثة عديدين. ويجب أن يُحدَّد الجميع ويوافقوا، أو يُمثَّلوا.
- الحدود المتداخلة: جدران مشتركة، غرف مبنية فوق درب أو فوق دار مجاورة، سطوح متصلة. وغالباً ما يكشف التحديد هذه الحالات.
- الرسوم القديمة أو الناقصة: ملكيات غير دقيقة في المساحة أو الحدود، ورسوم متتالية غير مترابطة.
- تعرضات الجيران: كثيرة في نسيج عمراني بهذه الكثافة، حتى وإن كانت أحياناً بلا أساس. وينص القانون على غرامة لا تقل عن 10 % من القيمة في حق التعرضات التعسفية أو المقدمة بسوء نية (الفصل 48).
شراء رياض غير محفظ: كيف تحمون أنفسكم
يبقى شراء رياض بملكية ممكناً، وأحياناً مغرياً، لأن الثمن يأخذ الوضعية بعين الاعتبار. لكن يجب التنظيم:
- تكليف موثق أو محامٍ متخصص بتحليل الملكية وسلسلة الرسوم؛
- التحقق مما إذا كان مطلب التحفيظ مودعاً بالفعل، وفي أي مرحلة؛
- التنصيص في الوعد بالبيع على شروط واقفة وجدول زمني، كأن يودع البائع مطلب التحفيظ؛
- تكليف مهندس مساح بقياس العقار قبل التوقيع، لمقارنة المساحة الحقيقية بما ورد في الرسوم؛
- التفاوض على الثمن مع مراعاة كلفة المسطرة وأجلها ومخاطرها.
ويجب إبرام المعاملة نفسها بمحرر رسمي (موثق أو عدول أو محامٍ مؤهل)، كما تشترط ذلك مدونة الحقوق العينية (القانون 39-08). اطلعوا على اللائحة الكاملة للتحققات قبل شراء رياض.
بيع رياض بملكية: هل يجب التحفيظ أولاً؟
ليس ذلك إلزامياً، لكنه غالباً حساب صائب. فالرياض المحفظ يُباع بسهولة أكبر، لعدد أكبر من المشترين (بمن فيهم من يعتمد على تمويل بنكي)، وبثمن أفضل في الغالب. وإذا كان البيع لا يحتمل الانتظار، فإن مطلباً مودعاً بالفعل يطمئن المشتري ويسمح بتأطير المراحل الموالية في الوعد بالبيع.
خلاصة
الملكية ليست عيباً قاتلاً، لكنها تتطلب منهجية. فالتحفيظ يحوّل حقاً قابلاً للنزاع إلى رسم «نهائي لا يقبل الطعن»: إنه الإجراء الذي يمنح رياض المدينة العتيقة أكبر قدر من الأمان، وغالباً أكبر قدر من القيمة. اقرأوا أيضاً: شراء رياض في مراكش.
يُقدَّم هذا المقال للإعلام العام، انطلاقاً من النصوص الرسمية المذكورة. ولا يغني عن رأي موثق أو محامٍ أو المحافظة العقارية في ملف بعينه.
للحصول على استشارة تناسب وضعيتكم، تواصلوا معي مباشرة عبر واتساب (+212 6 61 07 49 33)، أو إنستغرام (@abdel.laaouina)، أو لينكدإن (Abdelhadi Laaouina)، أو احجزوا استشارة.
الدكتور عبد الهادي لعوينة مستشار في العقارات الفاخرة لدى Morocco Sotheby’s International Realty بمراكش. متخصص في العقارات الفاخرة بالمغرب، وبمراكش على وجه الخصوص، مع تركيز على الرياضات والعقارات التراثية والفيلات والاستثمار الفندقي، ويتمتع بخبرة تفوق 12 سنة في مجالي العقار والضيافة.
المصادر: ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما عُدّل بالقانون 14-07 (نص محيَّن، بوابة عدالة لوزارة العدل)؛ الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، الإجراءات والوثائق والتعريفات والآجال؛ الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، دليل «ممتلكاتكم»؛ القانون 39-08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية.؛ الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، المرسوم رقم 2-16-375 بتحديد تعريفة رسوم المحافظة العقارية