En 2025, el sector inmobiliario se convirtió en el primer destino de la inversión extranjera directa en Marruecos, con 10.100 millones de dírhams de un total récord de 31.200 millones.
Cada año, la Office des Changes publica su informe anual sobre la balanza de pagos y la posición de inversión internacional de Marruecos. Es una de las fuentes más fiables para entender quién invierte en el país, en qué sectores y cómo evolucionan estos flujos. La edición de 2025, publicada en octubre de 2026, cuenta una historia clara.
Los inversores extranjeros nunca habían estado tan presentes en Marruecos. Y entre todos los sectores que eligen, el inmobiliario ocupa ahora el primer lugar. Para quien esté pensando en comprar en Marruecos, ya sea un riad en la medina de Marrakech, una villa en el Palmeral o un activo hotelero, estas cifras merecen una lectura atenta.
Un año récord para la inversión extranjera
La inversión extranjera directa (IED) neta en Marruecos alcanzó 31.200 millones de dírhams en 2025, un 79,6 % más que los 17.400 millones de 2024.
Los flujos netos miden la inversión entrante menos las desinversiones, como ventas y reembolsos. Son el mejor indicador del capital nuevo que realmente se queda en el país. Los ingresos brutos, antes de desinversiones, también alcanzaron un máximo de 60.600 millones de dírhams, un 29,4 % más en un año.
El desglose por sectores es lo más llamativo del informe:
| Sector | IED neta 2025 (millones MAD) | Parte del total |
|---|---|---|
| Actividades inmobiliarias | 10.091 | 32,3 % |
| Industria manufacturera | 9.804 | 31,4 % |
| Comercio | 3.776 | 12,1 % |
| Electricidad, gas y energía | 1.758 | 5,6 % |
| Finanzas y seguros | 1.609 | 5,2 % |
El sector inmobiliario y la industria concentran juntos el 63,7 % de toda la inversión extranjera neta. Dicho de otro modo, casi uno de cada tres dírhams invertidos por extranjeros en Marruecos en 2025 fue al sector inmobiliario.
Quién invierte en Marruecos
Francia vuelve a ser el primer inversor en Marruecos, con flujos netos de 10.100 millones de dírhams y el 32,5 % del total en 2025.
Se trata de un giro notable. En 2024, los flujos netos procedentes de Francia fueron negativos, de menos 2.200 millones de dírhams, y los Emiratos Árabes Unidos habían ocupado el primer puesto. En 2025, los cinco primeros países inversores invirtieron más que el año anterior:
| País | 2024 (millones MAD) | 2025 (millones MAD) |
|---|---|---|
| Francia | -2.178 | +10.146 |
| Emiratos Árabes Unidos | +3.620 | +4.393 |
| Países Bajos | +1.128 | +2.903 |
| Reino Unido | -168 | +2.750 |
| Alemania | +1.847 | +2.510 |
Francia, los Emiratos y los Países Bajos suman por sí solos el 55,9 % de los flujos netos. El Reino Unido también volvió a cifras positivas tras un 2024 ligeramente negativo.
Esta geografía coincide con lo que observo en el mercado inmobiliario de lujo. Los compradores europeos, y en particular los franceses, siguen siendo la base de la demanda en Marrakech, mientras que los inversores del Golfo ganan terreno año tras año.
El sector inmobiliario: un crecimiento constante desde 2022
La inversión extranjera neta en el sector inmobiliario marroquí creció cada año, de 5.100 millones de dírhams en 2022 a 10.100 millones en 2025:
| Año | IED neta total (millones MAD) | Inmobiliario (millones MAD) | Parte del inmobiliario |
|---|---|---|---|
| 2022 | 22.964 | 5.061 | 22 % |
| 2023 | 10.684 | 6.007 | 56 % |
| 2024 | 17.380 | 7.675 | 44 % |
| 2025 | 31.212 | 10.091 | 32 % |
El año más revelador es 2023. La inversión extranjera total cayó a 10.700 millones de dírhams, menos de la mitad que en 2022, pero el sector inmobiliario siguió creciendo y representó el 56 % de todos los flujos netos ese año. Cuando los inversores se volvieron más prudentes en otros ámbitos, el inmobiliario marroquí siguió siendo un destino preferente.
En 2025, la parte del inmobiliario bajó al 32 % simplemente porque la inversión total se disparó, impulsada por la industria y los grandes proyectos de infraestructura. El importe invertido en el sector inmobiliario, sin embargo, alcanzó un récord. Fue el primer sector en 2023 y de nuevo en 2025; en 2024, la industria lo superó por muy poco.
Para un inversor, esta regularidad importa más que cualquier año aislado. Refleja una confianza duradera en el mercado marroquí y no una moda pasajera.
Lo que significa sobre el terreno en Marrakech
En Marrakech, estas cifras nacionales se traducen en un mercado más internacional, más exigente y más orientado a la rentabilidad que nunca.
El perfil de los compradores se diversifica. Los clientes europeos siguen siendo la base del mercado de lujo, pero los marroquíes residentes en el extranjero, los binacionales y los inversores del Golfo y del resto de África tienen cada vez más presencia. Cada grupo llega con sus propias expectativas, desde una segunda residencia familiar hasta una lógica de inversión pura.
La rentabilidad pesa hoy en casi todas las decisiones. Muchos compradores llegan con cifras precisas en mente: ocupación esperada, precio por noche, gastos de explotación y retorno de la inversión. Una propiedad ya no es solo un lugar para disfrutar unas semanas al año; es un activo del que se espera rendimiento cuando su propietario no está.
El turismo es el motor de este cambio. Con un número récord de visitantes en Marruecos y Marrakech como destino estrella, riads, villas, kasbahs y hoteles boutique se han convertido en auténticos activos de hospitalidad. El inmobiliario hotelero es hoy uno de los segmentos más dinámicos del mercado.
El denominador común de todos estos compradores es la misma exigencia: un activo que combine calidad de vida, rentabilidad y seguridad jurídica.
El sector inmobiliario es una ciencia, no una apuesta
El inmobiliario es un mercado regido por numerosos factores e indicadores, y las cifras de 2025 recuerdan que cada uno de ellos puede mover el mercado.
La oferta y la demanda vienen primero. Pero los precios y la rentabilidad también dependen de:
- La geopolítica, que determina hacia dónde se siente seguro el capital internacional.
- Los tipos de interés, que marcan el coste de la financiación y el atractivo del inmobiliario frente a otros activos.
- Los flujos turísticos, que condicionan la ocupación y los precios de los activos de hospitalidad.
- Las políticas públicas, desde la fiscalidad hasta el urbanismo y los incentivos a la inversión.
- El rendimiento de los destinos competidores, ya que un inversor que elige Marrakech suele comparar también otros mercados turísticos.
Ninguno de estos indicadores se lee por separado. Lo que importa es cómo se relacionan: cómo un cambio en los tipos afecta a los compradores de un país determinado, cómo el crecimiento turístico se traduce en rentabilidad según el barrio, cómo una decisión política desplaza la demanda. El estudio de estas correlaciones es lo que convierte los datos en una decisión informada.
Comprar un inmueble, ya sea para un negocio o para uso personal, es un paso importante que debe abordarse con criterio. Enamorarse de una propiedad cuenta, por supuesto. Pero una inversión sólida nunca se improvisa: se estudia, se explica y se anticipa, gracias a los datos y a la experiencia.
Conclusión
Las cifras de 2025 confirman que el inmobiliario marroquí se ha convertido en un destino estructural para el capital internacional, y no en una oportunidad pasajera.
La inversión extranjera alcanzó un récord, el sector inmobiliario lideró todos los sectores y su crecimiento resistió incluso en el difícil año 2023. Detrás de estas cifras hay compradores mejor informados y más exigentes, que buscan activos tan rentables como inspiradores.
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Abdelhadi Laaouina, PhD, es asesor inmobiliario de lujo en Morocco Sotheby’s International Realty en Marrakech. Está especializado en el sector inmobiliario de lujo en Marruecos, y en Marrakech en particular, con especial atención a los riads, las propiedades patrimoniales, las villas y la inversión hotelera, y cuenta con más de 12 años de experiencia en el sector inmobiliario y la hostelería.
Fuentes: Office des Changes, informe anual sobre la balanza de pagos y la posición de inversión internacional de Marruecos, 2025; Asharq Bloomberg.