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Abdelhadi Laaouina

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Abdelhadi Laaouina – Your #1 Real Estate Agent in Marrakech
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Una guía práctica

Comprar una propiedad en Marruecos

Todo lo que un comprador internacional necesita saber, desde la primera visita hasta el título de propiedad: el proceso, las personas implicadas, los costes, los trámites y cómo entrar y sacar su dinero de Marruecos.

En esta guía

El proceso  ✦  Su equipo  ✦  Propiedad con o sin título  ✦  Gastos de compra  ✦  Desglose de costes  ✦  Transferencia de fondos  ✦  Residencia  ✦  Después de la compra  ✦  Estudio de viabilidad  ✦  Preguntas frecuentes  ✦  Glosario

El proceso

Cinco pasos hasta la propiedad

Una compra en Marruecos suele llevar de seis a doce semanas una vez elegida la propiedad, más si hay que regularizar el título.

01

Búsqueda y visitas

Defino su búsqueda, preselecciono propiedades (incluidas oportunidades off-market a través de la red Sotheby’s) y organizo las visitas en persona o por vídeo.

02

Oferta y negociación

Presentamos una oferta por escrito y negociamos el precio, el mobiliario, los plazos y las condiciones. Nada es vinculante hasta la firma del contrato previo.

03

Due diligence

Comprobación del título en la Conservation Foncière (certificat de propriété), hipotecas y cargas, conformidad urbanística, permisos (permis d’habiter, conformité), normas de la comunidad y, para los riads, situación del título.

04

Contrato previo (compromis)

Se firma ante notario con un depósito, normalmente en torno al 10 % del precio, que queda en la cuenta de depósito del notario. Fija el precio, las condiciones suspensivas y la fecha de firma.

05

Escritura definitiva y transmisión del título

El resto se paga a través del notario, se firma la escritura, se pagan los impuestos y la propiedad se inscribe a su nombre en la Conservation Foncière.

Con quién trabajará

Su equipo

Mi compromiso es reunir para usted el mejor equipo: notarios, abogados, arquitectos y colaboradores con los que trabajo desde hace años y en los que confío plenamente, para que cada paso de su compra esté en buenas manos.

El notario (notaire)

Funcionario público que redacta los contratos, comprueba el título, custodia los fondos en depósito (en la Caisse de Dépôt et de Gestion), paga los impuestos y registra la transmisión. Muy recomendable para todo comprador extranjero.

Los adouls

Notarios tradicionales de derecho islámico. Intervienen sobre todo en propiedades sin título (melkia) y en asuntos familiares o sucesorios.

Abogado y asesor fiscal

Útiles para expedientes complejos: cesión de participaciones, estructuración, herencias, hoteles y casas de huéspedes con licencia de explotación.

Arquitecto, ingeniero, topógrafo

Comprobaciones técnicas y urbanísticas, levantamientos, presupuestos de reforma y permisos para obras de restauración.

Su asesor

Coordino a todo el equipo, defiendo sus intereses en la negociación y sigo el expediente hasta que tenga las llaves.

Su banco

Abre una cuenta en dírhams convertibles o en divisas y emite el justificante de financiación en divisas que necesitará para repatriar su dinero más adelante.

Título

Propiedad con o sin título

Con título (titre foncier)

Inscrita en la Conservation Foncière con un número de título único, linderos y un historial completo. Es la opción más segura y la única que recomiendo a la mayoría de compradores internacionales.

Sin título (melkia)

Habitual en los riads antiguos de la medina. La propiedad se acredita mediante actas de adouls. Puede comprarse, pero lo ideal es que el vendedor inicie la inscripción (immatriculation) antes de la venta, o que la operación se estructure con garantías específicas.

Gastos de compra

Lo que pagará además del precio

Además del precio de compra, el comprador en Marruecos paga varios impuestos y gastos: derechos de registro, tasas de la Conservation Foncière (registro de la propiedad), honorarios del notario e IVA, además de diversos gastos administrativos. El importe exacto depende del tipo de propiedad, su situación y cómo se estructure la compra.

En lugar de una estimación genérica, preparo para cada cliente un desglose personalizado, para que conozca su presupuesto exacto antes de hacer una oferta.

Obtener mi desglose personalizado

Bajo petición

Su desglose de costes personalizado

Indíqueme el precio y el tipo de la propiedad que está considerando, y le enviaré un desglose detallado de cada coste: derechos de registro, Conservation Foncière, honorarios del notario, IVA y otros gastos, adaptado a su situación.

Su solicitud abre un mensaje de WhatsApp dirigido al Dr. Abdelhadi Laaouina. Recibirá un desglose detallado y personalizado de todos los gastos de compra de su proyecto.

Dinero

Traer los fondos y sacarlos

Marruecos garantiza a los extranjeros no residentes el derecho a transferir el producto de una venta, incluida la plusvalía, siempre que la compra se haya financiado en divisas. En la práctica:

  • Transfiera los fondos desde el extranjero a través de un banco marroquí, idealmente a una cuenta en dírhams convertibles, y conserve cada certificado bancario.
  • Asegúrese de que el notario hace constar en la escritura el origen en divisas de los fondos.
  • Cuando venda, su banco transfiere el importe al extranjero presentando la escritura, la prueba de la financiación en divisas y la prueba del pago de impuestos (normas de la Office des Changes).

Comprar con dírhams ganados en Marruecos, o pagar parte del precio fuera de la escritura, puede bloquear la repatriación más adelante. No acepte nunca un pago «en negro».

Residencia

Visados y residencia

Estancias cortas

Muchas nacionalidades (UE, Reino Unido, EE. UU., Canadá, países del Golfo…) entran en Marruecos sin visado hasta 90 días. Compruebe las normas para su pasaporte.

Tarjeta de residencia

Ser propietario no da derecho a residencia. Las estancias más largas requieren una tarjeta de residencia (carte de séjour) expedida por la policía, con justificante de domicilio y de recursos.

Después de la compra

Impuestos y gastos corrientes

Impuestos locales

Taxe d’habitation y taxe de services communaux anuales, calculadas sobre el valor de alquiler de la propiedad. Moderados en comparación con Europa.

Ingresos por alquiler

Tributan en Marruecos. El alquiler vacacional amueblado y las casas de huéspedes requieren las declaraciones correctas y, para el alojamiento turístico, la clasificación adecuada.

Plusvalía (TPI)

20 % de la plusvalía neta en la reventa. Una vivienda habitual ocupada al menos seis años puede estar exenta. Su notario la calcula en el momento de la venta.

Inversores hoteleros

Estudio de viabilidad para riads y casas de huéspedes

¿Piensa en un riad, una casa de huéspedes o un hotel boutique? Cuénteme su proyecto y le enviaré una primera estimación de ingresos, costes de explotación y rentabilidad, basada en mi experiencia del mercado hotelero de Marrakech.

Su solicitud abre un mensaje de WhatsApp dirigido al Dr. Abdelhadi Laaouina. Recibirá una primera estimación de ingresos, costes de explotación y rentabilidad de su proyecto.

Preguntas frecuentes

Las preguntas que más me hacen

Sí. Los extranjeros pueden comprar libremente propiedades residenciales y comerciales en zonas urbanas. El suelo agrícola fuera de los perímetros urbanos está restringido y requiere procedimientos específicos.
No. Puede firmar el compromis y la escritura mediante un poder notarial (procuration).
Sí, varios bancos marroquíes prestan a no residentes, generalmente hasta el 50–70 % del precio, con justificantes de ingresos en el extranjero.
Normalmente de seis a doce semanas desde la oferta firmada hasta la escritura en una propiedad con título. Las propiedades sin título tardan más.
Sí. El alquiler de corta duración es habitual en Marrakech. Los ingresos tributan, y las casas de huéspedes con actividad comercial necesitan la licencia adecuada. Puedo presentarle a un gestor de confianza.
Para una vivienda, comprar a su nombre suele ser más sencillo. Las sociedades son habituales en hoteles y casas de huéspedes, a menudo mediante cesión de participaciones (cession de parts). Pida antes asesoramiento fiscal.

Glosario

Términos clave

Titre foncier

Título de propiedad inscrito en la Conservation Foncière.

Melkia

Acta tradicional de adouls que acredita la propiedad de un bien sin título.

Compromis de vente

Contrato previo de compraventa firmado ante notario.

Acte de vente

Escritura definitiva de compraventa.

Conservation Foncière

Registro de la propiedad (ANCFCC).

Certificat de propriété

Extracto oficial que acredita la propiedad e indica las cargas.

Permis d’habiter

Licencia que confirma que un edificio se ajusta a su permiso.

Cession de parts

Compra de la sociedad propietaria o explotadora de una propiedad.

Esta guía es solo información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las normas cambian y cada situación es diferente: confírmelo siempre con su notario y sus asesores. Fuentes: Office des Changes y Código General de Impuestos de Marruecos.

¿Listo para comprar en Marruecos?

Cuénteme su proyecto y le guiaré en cada paso, con mi red de notarios, abogados y arquitectos.

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