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Una guía práctica
Vender una propiedad en Marruecos
Para propietarios extranjeros y marroquíes, residentes aquí o en el extranjero: qué preparar, cuánto cuesta y qué esperar al vender su villa, riad o apartamento.
Preparar la venta ✦ El proceso ✦ Documentos ✦ Impuestos y gastos ✦ Estimación del neto ✦ Propietarios extranjeros ✦ Propietarios marroquíes ✦ Qué esperar ✦ Preguntas frecuentes
Antes de poner en venta
Preparar su propiedad para la venta
Una buena venta se prepara mucho antes de la primera visita. Los propietarios que venden más rápido, y al mejor precio, son los que tienen los papeles en regla y un precio correcto desde el primer día.
01
El precio correcto
Una propiedad con un precio excesivo se queda en el mercado y acaba vendiéndose por menos. Preparo una valoración basada en transacciones recientes reales, no en precios de oferta, y en lo que pagan hoy los compradores internacionales y locales.
02
Papeles en regla
El título, los permisos, los recibos de impuestos y los documentos de la comunidad deben estar listos antes de poner la propiedad en venta. La falta de documentos es la primera causa de retrasos o ventas fallidas en Marruecos.
03
Presentación
Pequeñas reparaciones, una mano de pintura y fotografía profesional marcan una gran diferencia. En riads y casas de huéspedes, los compradores también pedirán sus cifras de explotación y licencias.
04
Discreción
Muchos propietarios de alto nivel prefieren no ver su casa anunciada en todas partes. La venta puede gestionarse off-market, presentada solo a compradores cualificados de mi red.
El proceso
Siete pasos hasta la venta
Paso 1
Valoración y mandato
Visitamos la propiedad, acordamos un precio y una estrategia de comercialización, y firmamos un mandato de venta.
Paso 2
Documentos
Reunimos el título, las escrituras, los recibos de impuestos y los permisos, y comprobamos que todo corresponde a la realidad de la propiedad.
Paso 3
Comercialización y visitas
Su propiedad se presenta a compradores en Marruecos y en el extranjero a través de la red Sotheby’s International Realty. Organizo y acompaño cada visita.
Paso 4
Oferta y negociación
Cualifico a cada comprador, compruebo su capacidad de pago y negocio con usted el precio y las condiciones.
Paso 5
Contrato previo
Se firma un contrato previo de compraventa (compromis) ante notario, normalmente con un depósito del comprador. Fija el precio, las condiciones y la fecha de firma.
Paso 6
Impuestos y certificados
El notario comprueba el título, los impuestos locales y cualquier hipoteca, y prepara con usted la declaración de plusvalía.
Paso 7
Escritura definitiva
Se firma la escritura definitiva, el comprador paga a través del notario, se liquidan los impuestos y usted recibe el importe neto. La venta se inscribe después en el registro de la propiedad.
Una vez encontrado el comprador, la venta suele cerrarse en uno a tres meses, según la financiación del comprador y lo preparados que estén sus documentos.
Documentos
Lo que necesitará
Para todos los vendedores
- Pasaporte o documento nacional de identidad
- Certificado de propiedad reciente del registro (Conservation foncière)
- Su escritura de compra original
- Recibos de impuestos locales (taxe d’habitation y taxe de services communaux)
- Licencia de habitabilidad o certificado de conformidad
Según su situación
- Facturas de obras y mejoras: reducen su plusvalía imponible
- Certificado de la comunidad (syndic) para apartamentos y urbanizaciones cerradas
- Justificante bancario de que la compra se pagó en divisas, si piensa transferir el dinero al extranjero
- Acta de herederos (acte d’hérédité) y acuerdo de todos los herederos para una propiedad heredada
- Documentos de la sociedad para una propiedad a nombre de una sociedad
- Licencias y cifras de explotación para casas de huéspedes y riads
Conserve todas las facturas y extractos bancarios de su compra y reforma. Valen dinero en el momento de vender.
Impuestos y gastos
Lo que le costará vender
Impuesto sobre la plusvalía
El impuesto sobre beneficios inmobiliarios (TPI) es del 20 % de la plusvalía neta, con un mínimo del 3 % del precio de venta. Se paga el importe más alto, incluso si vende con pérdidas.
Cómo se calcula la plusvalía
Precio de venta, menos el precio de compra revalorizado con un coeficiente oficial de inflación, menos los gastos de compra (reales, o un 15 % fijo del precio de compra) y las obras facturadas. Cuanto más tiempo haya tenido la propiedad, más le favorece el coeficiente.
Exenciones
Su vivienda habitual puede estar exenta si ha vivido en ella durante el periodo mínimo fijado por la ley. Las ventas pequeñas inferiores a 140.000 MAD al año y las donaciones entre familiares cercanos también están exentas. Por encima de ciertos precios, puede aplicarse aun así una contribución mínima.
Otros gastos
Comisión de agencia, impuestos locales pendientes, cancelación de una hipoteca si la hay, y el coste de certificados y trámites. La declaración y el pago deben hacerse en los 30 días siguientes a la venta, y normalmente los gestiona el notario.
Un consejo: nunca declare un precio inferior al real. La administración tributaria puede revisarlo, y eso crea problemas serios tanto para usted como para el comprador.
Bajo petición
Su valoración y estimación del importe neto
Hábleme de su propiedad. Le enviaré una valoración realista y una estimación de lo que conservará después de impuestos y gastos, gratis y sin compromiso.
Su solicitud abre un mensaje de WhatsApp dirigido a mí. Le responderé con una valoración y una estimación personalizada de sus impuestos, gastos e importe neto.
Propietarios extranjeros
Vender desde el extranjero y repatriar su dinero
Transferir el importe de la venta
Si compró con divisas enviadas por banco y convertidas en Marruecos, puede transferir el importe de la venta al extranjero una vez pagados los impuestos. La transferencia la realiza su banco marroquí, con la prueba de su transferencia original, las escrituras y los recibos de impuestos.
Si compró en dírhams
Si su compra se financió con dinero que ya estaba en Marruecos, la transferencia del importe al extranjero está limitada. Revise su expediente con su banco antes de poner la propiedad en venta.
No necesita estar aquí
Puede firmar mediante un poder, otorgado en un consulado marroquí o legalizado en el extranjero. Sigo la venta sobre el terreno y le mantengo informado en cada paso.
Su país de residencia
Es posible que también deba declarar la venta donde tenga su residencia fiscal. Los convenios fiscales suelen evitar la doble imposición, pero consulte a su asesor antes de firmar.
Inicie el expediente de transferencia con su banco varios meses antes de vender. Es la causa de retraso más habitual para los vendedores extranjeros.
Propietarios marroquíes
Vender en Marruecos o desde el extranjero
Su vivienda habitual
Si la propiedad ha sido su vivienda habitual durante el periodo mínimo exigido por la ley, la venta puede estar exenta del impuesto sobre la plusvalía. Conserve las pruebas de ocupación: recibos de impuestos y facturas de suministros a su nombre.
Marroquíes residentes en el extranjero
Si compró con dinero transferido desde el extranjero, puede repatriar el importe de la venta según las normas para marroquíes residentes en el extranjero. También puede vender mediante un poder firmado en su consulado.
Propiedad heredada
Todos los herederos deben estar de acuerdo y firmar, y primero debe registrarse el acta de herederos. Ayudo a las familias a organizar una venta justa para todos, incluso cuando los herederos viven en distintos países.
Propiedad sin título
Una propiedad sin título de propiedad registrado (melkia) atrae a menos compradores y los bancos no la financian. Inscribirla en el registro antes de vender suele llevar tiempo, pero permite obtener un mejor precio.
Propiedad a nombre de una sociedad
Un riad o un hotel propiedad de una sociedad puede venderse transfiriendo las participaciones de la sociedad en lugar de la propiedad. Los impuestos y las comprobaciones son distintos, y es algo que gestiono con frecuencia.
Qué esperar
Una visión realista del mercado
Tiempo en el mercado
Una propiedad con un buen precio puede venderse en pocas semanas. En lo más alto del mercado, encontrar al comprador adecuado suele llevar varios meses.
Temporadas
Los compradores internacionales son más activos de otoño a primavera, cuando visitan Marrakech. Es el mejor momento para tener su propiedad lista.
Negociación
Los compradores esperan cierto margen de negociación. Un precio justo desde el principio acorta la discusión y protege su posición.
Comprobaciones del comprador
Los compradores serios revisarán sus documentos con atención, con su notario y su abogado. Un expediente completo les da confianza y acelera todo.
Riads y casas de huéspedes
Los compradores de propiedades hoteleras miran la ocupación, las opiniones, las licencias y el personal. Gracias a mi experiencia en hotelería, le ayudo a presentar el negocio, no solo los muros.
Mi compromiso
Reúno el mejor equipo en torno a su venta: notarios, abogados y colaboradores con los que trabajo desde hace años, para que venda con total tranquilidad.
Preguntas frecuentes
Lo que me preguntan los vendedores
Analizo las ventas recientes de propiedades comparables, el estado y la ubicación de su vivienda, y la demanda actual de compradores locales e internacionales. Recibe una valoración clara y por escrito.
Sí. Puede firmar los contratos mediante un poder y seguirlo todo a distancia. Yo me ocupo de las visitas y coordino con el notario sobre el terreno.
En la mayoría de los casos, sí: la contribución mínima del 3 % del precio de venta se aplica incluso sin plusvalía, salvo que tenga derecho a una exención.
Si compró con divisas a través de un banco, sí, una vez pagados los impuestos. Si no, la transferencia está limitada. Revise su expediente con su banco cuanto antes.
Comprador y vendedor se ponen de acuerdo. Cada parte puede tener también su propio notario o abogado. Trabajo con notarios de confianza acostumbrados a clientes internacionales.
Sí. Gestiono con frecuencia ventas off-market, presentadas solo a compradores cualificados, sin publicidad.
Esta guía es solo información general y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las normas cambian, sobre todo con cada ley de finanzas, y cada situación es diferente: confírmelo siempre con su notario y sus asesores.
¿Está pensando en vender?
Hablemos de su propiedad, sus plazos y sus objetivos. La primera conversación y la valoración son gratuitas.