دليل عملي
للملاك الأجانب والمغاربة، المقيمين هنا أو في الخارج: ما يجب تحضيره، وكم يكلف، وما يمكن توقعه عند بيع فيلتكم أو رياضكم أو شقتكم.
التحضير للبيع ✦ المراحل ✦ الوثائق ✦ الضرائب والمصاريف ✦ تقدير الصافي ✦ الملاك الأجانب ✦ الملاك المغاربة ✦ ما يمكن توقعه ✦ الأسئلة الشائعة
قبل عرض العقار للبيع
البيع الناجح يُحضَّر قبل أول زيارة بوقت طويل. الملاك الذين يبيعون بسرعة وبأفضل سعر هم من تكون وثائقهم سليمة وسعرهم صحيحاً منذ اليوم الأول.
01
العقار المبالغ في سعره يبقى في السوق وينتهي ببيعه بسعر أقل. أُعدّ تقييماً مبنياً على معاملات حديثة حقيقية، لا على الأسعار المعلنة، وعلى ما يدفعه المشترون الدوليون والمحليون اليوم.
02
يجب تجهيز الرسم العقاري والتراخيص ووصولات الضرائب ووثائق الملكية المشتركة قبل عرض العقار. نقص الوثائق هو السبب الأول لتأخر عمليات البيع أو فشلها في المغرب.
03
الإصلاحات البسيطة وطلاء جديد والتصوير الاحترافي تصنع فرقاً حقيقياً. وبالنسبة للرياضات ودور الضيافة، سيطلب المشترون أيضاً أرقام التشغيل والتراخيص.
04
يفضل كثير من ملاك العقارات الراقية عدم رؤية منازلهم معروضة في كل مكان. يمكن إتمام البيع خارج السوق، وعرضه فقط على مشترين مؤهلين من شبكتي.
المراحل
الخطوة 1
نزور العقار، ونتفق على السعر واستراتيجية التسويق، ونوقع تفويضاً بالبيع.
الخطوة 2
نجمع الرسم العقاري والعقود ووصولات الضرائب والتراخيص، ونتحقق من مطابقة كل شيء لواقع العقار.
الخطوة 3
يُعرض عقاركم على المشترين في المغرب والخارج عبر شبكة Sotheby’s International Realty. أنظم كل زيارة وأرافقها.
الخطوة 4
أتحقق من أهلية كل مشترٍ وقدرته على الدفع، وأتفاوض معكم على السعر والشروط.
الخطوة 5
يُوقَّع وعد بالبيع (compromis) لدى الموثق، عادةً مع عربون من المشتري. ويحدد السعر والشروط وتاريخ إتمام البيع.
الخطوة 6
يتحقق الموثق من الرسم العقاري والضرائب المحلية وأي رهن، ويُعدّ معكم التصريح بالربح العقاري.
الخطوة 7
يُوقَّع العقد النهائي، ويدفع المشتري عبر الموثق، وتُسدَّد الضرائب، وتتسلمون صافي مبلغ البيع. ثم يُسجَّل البيع في المحافظة العقارية.
بعد إيجاد المشتري، يتم البيع عادةً خلال شهر إلى ثلاثة أشهر، حسب تمويل المشتري ومدى جاهزية وثائقكم.
الوثائق
احتفظوا بكل فواتير وكشوفات الحساب الخاصة بالشراء والترميم. فلها قيمة مالية عند البيع.
الضرائب والمصاريف
الضريبة على الأرباح العقارية (TPI) هي 20% من الربح الصافي، مع حد أدنى قدره 3% من سعر البيع. وتدفعون المبلغ الأعلى، حتى لو بعتم بخسارة.
سعر البيع، ناقص سعر الشراء بعد تحيينه بمعامل رسمي للتضخم، ناقص مصاريف الاقتناء (الفعلية، أو 15% جزافياً من سعر الشراء) والأشغال المثبتة بفواتير. كلما طالت مدة امتلاككم للعقار، كان المعامل في صالحكم أكثر.
يمكن إعفاء مسكنكم الرئيسي إذا سكنتم فيه طوال المدة الدنيا التي يحددها القانون. كما تُعفى عمليات البيع الصغيرة التي تقل عن 140.000 درهم سنوياً والهبات بين الأقارب المقربين. وفوق أسعار معينة، قد تُطبق مع ذلك مساهمة دنيا.
عمولة الوكالة، وأي ضرائب محلية غير مؤداة، ورفع الرهن إن وُجد، وتكلفة الشواهد والإجراءات. يجب التصريح والأداء خلال 30 يوماً من البيع، ويتكفل بهما الموثق عادةً.
نصيحة: لا تصرحوا أبداً بسعر أقل من السعر الحقيقي. يمكن لإدارة الضرائب إعادة تقييمه، مما يخلق مشاكل جدية لكم وللمشتري.
عند الطلب
حدثوني عن عقاركم. سأرسل لكم تقييماً واقعياً وتقديراً لما ستحتفظون به بعد الضرائب والمصاريف، مجاناً ودون التزام.
يفتح طلبكم رسالة واتساب موجهة إلي. سأرد عليكم بتقييم وتقدير شخصي للضرائب والمصاريف وصافي البيع.
الملاك الأجانب
إذا اشتريتم بعملة أجنبية مُرسلة عبر بنك ومحوّلة في المغرب، يمكنكم تحويل عائدات البيع إلى الخارج بعد أداء الضرائب. ويتم التحويل عن طريق بنككم المغربي، بناءً على إثبات التحويل الأصلي والعقود ووصولات الضرائب.
إذا مُوّل شراؤكم بأموال كانت موجودة في المغرب، فإن تحويل العائدات إلى الخارج محدود. راجعوا ملفكم مع بنككم قبل عرض العقار للبيع.
يمكنكم التوقيع بوكالة تُحرَّر في قنصلية مغربية أو تُصادَق عليها في الخارج. أتابع البيع على أرض الواقع وأطلعكم على كل خطوة.
قد يتعين أيضاً التصريح بالبيع في بلد إقامتكم الضريبية. وتمنع الاتفاقيات الضريبية عادةً الازدواج الضريبي، لكن استشيروا مستشاركم قبل التوقيع.
افتحوا ملف التحويل مع بنككم قبل البيع بعدة أشهر. فهو السبب الأكثر شيوعاً للتأخير لدى البائعين الأجانب.
الملاك المغاربة
إذا كان العقار مسكنكم الرئيسي طوال المدة الدنيا التي يشترطها القانون، يمكن إعفاء البيع من الضريبة على الربح العقاري. احتفظوا بإثباتات السكن: وصولات الضرائب وفواتير الماء والكهرباء باسمكم.
إذا اشتريتم بأموال محولة من الخارج، يمكنكم إعادة تحويل عائدات البيع وفق القواعد الخاصة بالمغاربة المقيمين بالخارج. ويمكنكم أيضاً البيع بوكالة موقعة في قنصليتكم.
يجب أن يوافق جميع الورثة ويوقعوا، وأن يُسجَّل رسم الإراثة أولاً. أساعد العائلات على تنظيم بيع عادل للجميع، حتى عندما يعيش الورثة في بلدان مختلفة.
العقار بدون رسم عقاري (ملكية) يجذب عدداً أقل من المشترين ولا تموله البنوك. تحفيظه قبل البيع يستغرق غالباً وقتاً، لكنه يمنح سعراً أفضل.
يمكن بيع رياض أو فندق مملوك لشركة عن طريق تفويت حصص الشركة بدلاً من بيع العقار. الضرائب والإجراءات مختلفة، وهي عملية أقوم بها بانتظام.
ما يمكن توقعه
العقار ذو السعر المناسب يمكن أن يُباع في بضعة أسابيع. أما في أعلى السوق، فإيجاد المشتري المناسب يستغرق غالباً عدة أشهر.
المشترون الدوليون أكثر نشاطاً من الخريف إلى الربيع، حين يزورون مراكش. إنه أفضل وقت ليكون عقاركم جاهزاً.
يتوقع المشترون هامشاً للتفاوض. السعر العادل منذ البداية يختصر النقاش ويحمي موقفكم.
يدرس المشترون الجادون وثائقكم بعناية مع موثقهم ومحاميهم. الملف الكامل يطمئنهم ويسرّع كل شيء.
ينظر مشترو العقارات الفندقية إلى نسبة الإشغال والتقييمات والتراخيص والموظفين. وبفضل خبرتي في الفندقة، أساعدكم على تقديم النشاط، لا الجدران فقط.
أجمع أفضل فريق حول عملية بيعكم: موثقون ومحامون وشركاء أعمل معهم منذ سنوات، لتبيعوا براحة بال.
أسئلة شائعة
أدرس المبيعات الأخيرة لعقارات مماثلة، وحالة عقاركم وموقعه، والطلب الحالي من المشترين المحليين والدوليين. وتتلقون تقييماً واضحاً ومكتوباً.
نعم. يمكنكم توقيع العقود بوكالة ومتابعة كل شيء عن بُعد. أتكفل بالزيارات وأنسق مع الموثق في عين المكان.
في أغلب الحالات، نعم: تُطبق المساهمة الدنيا بنسبة 3% من سعر البيع حتى دون ربح، ما لم تستفيدوا من إعفاء.
إذا اشتريتم بعملة أجنبية عبر بنك، نعم، بعد أداء الضرائب. وإلا فإن التحويل محدود. راجعوا ملفكم مع بنككم مبكراً.
يتفق عليه المشتري والبائع. ويمكن لكل طرف أيضاً أن يكون له موثقه أو محاميه. أعمل مع موثقين موثوقين معتادين على العملاء الدوليين.
نعم. أتولى بانتظام عمليات بيع خارج السوق، تُعرض فقط على مشترين مؤهلين، دون أي إعلان.
هذا الدليل للمعلومة العامة فقط ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد تتغير، خاصة مع كل قانون مالية، وكل حالة مختلفة: تأكدوا دائماً مع موثقكم ومستشاريكم.
لنتحدث عن عقاركم وتوقيتكم وأهدافكم. المحادثة الأولى والتقييم مجانيان.