Titre foncier o melkia: cómo inmatricular un riad

En la medina de Marrakech, muchos riads no están inmatriculados. Su propiedad se basa en un acta adular, la «melkia», y no en un título de propiedad (titre foncier). No es necesariamente un problema, pero hay que entenderlo antes de comprar, vender o pedir un préstamo. Así funciona la inmatriculación, según los textos oficiales.

Dos regímenes de propiedad en Marruecos

• El régimen inmatriculado (titre foncier): el inmueble está inscrito en el registro de la propiedad (Conservation foncière), gestionado por la agencia nacional ANCFCC. Su título indica el propietario, la superficie, los linderos y las cargas (hipotecas, servidumbres).
• El régimen no inmatriculado (melkia): la propiedad se prueba mediante actas redactadas por adules (notarios tradicionales), a menudo a partir de testimonios y de la posesión pacífica del inmueble. No existe un registro central que garantice estos derechos.

Por qué el título de propiedad lo cambia todo

El texto de referencia es el dahír del 12 de agosto de 1913 sobre la inmatriculación de inmuebles, modificado por la ley 14-07. Su artículo 62 es claro: el título de propiedad es «definitivo e inatacable». Se convierte en el único punto de partida de los derechos sobre el inmueble. Los derechos que no figuran en él se extinguen.

El artículo 64 añade que ya no puede ejercerse ninguna acción sobre el propio inmueble por un derecho lesionado por la inmatriculación. El perjudicado solo puede reclamar daños y perjuicios, en caso de fraude.

En la práctica, para un comprador, un riad titulado ofrece:

• certeza sobre la identidad del propietario y las cargas del inmueble;
• una superficie y unos linderos definidos por un plano;
• acceso al crédito bancario, porque el banco puede inscribir una hipoteca;
• una reventa más sencilla y, en general, un mayor valor.

El procedimiento de inmatriculación, paso a paso

1. La solicitud de inmatriculación. El propietario (o los copropietarios) presenta una solicitud firmada en el registro, con las actas que prueban su propiedad (melkia, escrituras de compra, actas de herencia), una descripción del inmueble y su valor estimado (artículos 10 a 14 del dahír).
2. La publicación. En un plazo de diez días se publica un extracto de la solicitud en el Boletín Oficial. En los dos meses siguientes, un aviso fija la fecha del deslinde (artículo 17).
3. El deslinde. Un ingeniero topógrafo jurado acude al lugar, con el solicitante y los vecinos convocados, y delimita el inmueble. Levanta un acta y un plano (artículos 19 a 21). Si el solicitante no comparece sin causa justificada, la solicitud puede anularse.
4. El plazo de oposición. Se publica en el Boletín Oficial un aviso de cierre del deslinde. A partir de esa publicación, cualquier persona que reivindique un derecho tiene dos meses para oponerse (artículos 23 y 24).
5. La expedición del título. Sin oposición, y si el expediente está completo, el registrador inmatricula el inmueble en los tres meses siguientes al fin del plazo (artículo 30). Si una oposición no se retira, el expediente pasa al tribunal de primera instancia, que decide (artículos 31, 32 y 37).

¿Cuánto tarda y cuánto cuesta?

La ANCFCC indica un plazo de unos doce meses cuando el expediente no encuentra oposiciones ni dificultades en el deslinde. Si una oposición llega a los tribunales, hay que contar varios años, apelación incluida.

Los derechos del registro para una solicitud de inmatriculación están fijados por el Decreto n.º 2-16-375 del 18 de julio de 2016: 1 % del valor del inmueble, más un derecho de publicidad de 500 DH, un derecho fijo de 100 DH y un derecho de superficie de 50 DH por área en zona urbana, con un mínimo de 1 000 DH. En las zonas de inmatriculación obligatoria, el tipo se reduce al 0,5 %. Se añaden los honorarios del topógrafo y, en su caso, del abogado. Estos gastos corren a cargo del solicitante (artículo 51 del dahír).

Las dificultades propias de los riads de la medina

• Múltiples herederos: un riad familiar suele pertenecer a muchos herederos. Todos deben estar identificados y de acuerdo, o representados.
• Linderos imbricados: muros medianeros, habitaciones construidas sobre un callejón o una casa vecina, azoteas comunicadas. El deslinde suele revelar estas situaciones.
• Actas antiguas o incompletas: melkias imprecisas sobre la superficie o los linderos, actas sucesivas mal encadenadas.
• Oposiciones de vecinos: frecuentes en un tejido urbano tan denso, aunque a veces sin fundamento. La ley prevé una multa de al menos el 10 % del valor por oposiciones abusivas o de mala fe (artículo 48).

Comprar un riad sin título: cómo protegerse

Comprar un riad en melkia sigue siendo posible y a veces interesante, porque el precio refleja la situación. Pero hay que organizarse:

• hacer analizar la melkia y la cadena de actas por un notario o un abogado especializado;
• comprobar si ya hay una solicitud de inmatriculación en curso, y en qué fase;
• prever en el contrato preliminar condiciones suspensivas y un calendario, por ejemplo que el vendedor presente la solicitud;
• encargar una medición a un topógrafo antes de firmar, para comparar la superficie real con la de las actas;
• negociar el precio teniendo en cuenta el coste, el plazo y el riesgo del procedimiento.

La operación debe formalizarse mediante un acta oficial (notario, adules o abogado habilitado), como exige el Código de Derechos Reales (ley 39-08). Ver la lista completa de comprobaciones antes de comprar un riad.

Vender un riad en melkia: ¿hay que inmatricular antes?

No es obligatorio, pero a menudo compensa. Un riad titulado se vende más fácilmente, a más compradores (incluidos los que se financian con un banco) y, en general, a mejor precio. Si la venta no puede esperar, una solicitud ya presentada tranquiliza al comprador y permite enmarcar los siguientes pasos en el contrato preliminar.

Conclusión

La melkia no es un obstáculo insalvable, pero exige método. La inmatriculación convierte un derecho discutible en un título «definitivo e inatacable»: es la operación que aporta más seguridad, y a menudo más valor, a un riad de la medina. Lea también: comprar un riad en Marrakech.

Este artículo se ofrece a título informativo, a partir de los textos oficiales citados. No sustituye la opinión de un notario, un abogado o el registro de la propiedad sobre un expediente concreto.

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Abdelhadi Laaouina, PhD, es asesor inmobiliario de lujo en Morocco Sotheby’s International Realty en Marrakech. Está especializado en el sector inmobiliario de lujo en Marruecos, y en Marrakech en particular, con especial atención a los riads, las propiedades patrimoniales, las villas y la inversión hotelera, y cuenta con más de 12 años de experiencia en el sector inmobiliario y la hostelería.

Fuentes: Dahír del 12 de agosto de 1913 sobre la inmatriculación de inmuebles, modificado por la ley 14-07 (texto consolidado, portal Adala del Ministerio de Justicia); ANCFCC, trámites, documentos, tarifas y plazos; ANCFCC, guía «Vos biens»; ley 39-08 del Código de Derechos Reales.; ANCFCC, Decreto n.º 2-16-375 del 18 de julio de 2016 que fija la tarifa del registro