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Abdelhadi Laaouina

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Abdelhadi Laaouina – Your #1 Real Estate Agent in Marrakech
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Un guide pratique

Acheter un bien au Maroc

Tout ce qu’un acheteur international doit savoir, de la première visite au titre foncier : les étapes, les intervenants, les coûts, les formalités et la manière de faire entrer et sortir votre argent du Maroc.

Dans ce guide

Les étapes  ✦  Votre équipe  ✦  Bien titré ou non titré  ✦  Frais d’acquisition  ✦  Détail des coûts  ✦  Transfert des fonds  ✦  Résidence  ✦  Après l’achat  ✦  Étude de faisabilité  ✦  FAQ  ✦  Glossaire

Les étapes

Cinq étapes vers la propriété

Un achat au Maroc prend en général six à douze semaines une fois le bien choisi, davantage si le titre doit être régularisé.

01

Recherche et visites

Je définis votre cahier des charges, présélectionne des biens (y compris des opportunités off-market grâce au réseau Sotheby’s) et organise les visites sur place ou en vidéo.

02

Offre et négociation

Nous présentons une offre écrite et négocions le prix, le mobilier, le calendrier et les conditions. Rien n’est engageant avant la signature du compromis.

03

Due diligence

Vérification du titre à la Conservation foncière (certificat de propriété), hypothèques et charges, conformité urbanistique, autorisations (permis d’habiter, conformité), règlement de copropriété et, pour les riads, statut du titre.

04

Compromis de vente

Signé devant le notaire avec un acompte, généralement autour de 10 % du prix, conservé sur le compte séquestre du notaire. Il fixe le prix, les conditions suspensives et la date de signature.

05

Acte définitif et transfert du titre

Le solde est payé par l’intermédiaire du notaire, l’acte est signé, les droits sont payés et le bien est inscrit à votre nom à la Conservation foncière.

Avec qui vous travaillerez

Votre équipe

Mon engagement est de réunir pour vous la meilleure équipe : notaires, avocats, architectes et partenaires avec qui je travaille depuis des années et en qui j’ai toute confiance, pour que chaque étape de votre achat soit entre de bonnes mains.

Le notaire

Officier public qui rédige les contrats, vérifie le titre, conserve les fonds sous séquestre (déposés à la Caisse de Dépôt et de Gestion), paie les droits et enregistre le transfert. Vivement recommandé pour tout acheteur étranger.

Les adouls

Notaires traditionnels de droit musulman. Ils interviennent surtout pour les biens non titrés (melkia) et les questions familiales ou successorales.

Avocat et conseiller fiscal

Utiles pour les dossiers complexes : cession de parts sociales, structuration, successions, hôtels et maisons d’hôtes avec licence d’exploitation.

Architecte, ingénieur, topographe

Vérifications techniques et urbanistiques, relevés, budgets de rénovation et autorisations pour les travaux de restauration.

Votre conseiller

Je coordonne toute l’équipe, défends vos intérêts dans la négociation et suis le dossier jusqu’à la remise des clés.

Votre banque

Elle ouvre un compte en dirhams convertibles ou en devises et délivre l’attestation de financement en devises dont vous aurez besoin pour rapatrier votre argent plus tard.

Titre

Bien titré ou non titré

Titré (titre foncier)

Inscrit à la Conservation foncière avec un numéro de titre unique, des limites et un historique complet. C’est l’option la plus sûre et la seule que je recommande à la plupart des acheteurs internationaux.

Non titré (melkia)

Fréquent pour les riads anciens de la médina. La propriété est prouvée par des actes adoulaires. Il peut être acheté, mais idéalement le vendeur lance l’immatriculation avant la vente, ou l’opération est structurée avec des garanties spécifiques.

Frais d’acquisition

Ce que vous paierez en plus du prix

En plus du prix d’achat, l’acheteur au Maroc paie plusieurs droits et frais : droits d’enregistrement, frais de Conservation foncière, honoraires du notaire et TVA, ainsi que divers frais administratifs. Le montant exact dépend du type de bien, de son statut et de la structure de l’achat.

Plutôt qu’une estimation générale, je prépare pour chaque client un détail personnalisé, afin que vous connaissiez votre budget exact avant de faire une offre.

Obtenir mon détail personnalisé

Sur demande

Votre détail des coûts personnalisé

Indiquez-moi le prix et le type du bien qui vous intéresse, et je vous enverrai le détail de chaque coût : droits d’enregistrement, Conservation foncière, honoraires du notaire, TVA et autres frais, adapté à votre situation.

Votre demande ouvre un message WhatsApp vers Dr Abdelhadi Laaouina. Vous recevrez le détail personnalisé de tous les frais d’acquisition de votre projet.

Argent

Faire entrer les fonds, et les faire sortir

Le Maroc garantit aux étrangers non-résidents le droit de transférer le produit d’une vente, plus-value comprise, à condition que l’achat ait été financé en devises. En pratique :

  • Transférez les fonds depuis l’étranger par une banque marocaine, idéalement sur un compte en dirhams convertibles, et conservez chaque attestation bancaire.
  • Assurez-vous que le notaire mentionne dans l’acte l’origine en devises des fonds.
  • Lors de la revente, votre banque transfère le produit à l’étranger sur présentation de l’acte, de la preuve du financement en devises et de la preuve du paiement des impôts (règles de l’Office des Changes).

Acheter avec des dirhams gagnés au Maroc, ou payer une partie du prix hors acte, peut bloquer le rapatriement plus tard. N’acceptez jamais de paiement « sous la table ».

Résidence

Visas et résidence

Séjours courts

De nombreuses nationalités (UE, Royaume-Uni, États-Unis, Canada, pays du Golfe…) entrent au Maroc sans visa pour 90 jours maximum. Vérifiez les règles pour votre passeport.

Carte de séjour

Être propriétaire ne donne pas droit à la résidence. Les séjours plus longs nécessitent une carte de séjour délivrée par la police, avec un justificatif d’adresse et de ressources.

Après l’achat

Impôts et charges courantes

Impôts locaux

Taxe d’habitation et taxe de services communaux annuelles, calculées sur la valeur locative du bien. Modestes par rapport à l’Europe.

Revenus locatifs

Imposables au Maroc. La location saisonnière meublée et les maisons d’hôtes exigent les bonnes déclarations et, pour l’hébergement touristique, le classement approprié.

Plus-value (TPI)

20 % de la plus-value nette à la revente. Une résidence principale occupée pendant au moins six ans peut être exonérée. Votre notaire la calcule au moment de la vente.

Investisseurs hôteliers

Étude de faisabilité pour riad ou maison d’hôtes

Vous pensez à un riad, une maison d’hôtes ou un boutique-hôtel ? Présentez-moi votre projet et je vous enverrai une première estimation du chiffre d’affaires, des charges d’exploitation et du rendement, fondée sur mon expérience du marché hôtelier de Marrakech.

Votre demande ouvre un message WhatsApp vers Dr Abdelhadi Laaouina. Vous recevrez une première estimation du chiffre d’affaires, des charges et du rendement de votre projet.

Questions fréquentes

Les questions que l’on me pose le plus

Oui. Les étrangers peuvent librement acheter des biens résidentiels et commerciaux en zone urbaine. Les terres agricoles hors périmètre urbain sont soumises à restrictions et à des procédures spécifiques.
Non. Vous pouvez signer le compromis et l’acte par procuration notariée.
Oui, plusieurs banques marocaines prêtent aux non-résidents, généralement jusqu’à 50 à 70 % du prix, sur justificatifs de revenus à l’étranger.
En général six à douze semaines entre l’offre signée et l’acte pour un bien titré. Les biens non titrés prennent plus de temps.
Oui. La location courte durée est courante à Marrakech. Les revenus sont imposables, et les maisons d’hôtes exploitées commercialement ont besoin de la bonne licence. Je peux vous présenter un gestionnaire de confiance.
Pour une résidence, acheter en nom propre est généralement plus simple. Les sociétés sont courantes pour les hôtels et maisons d’hôtes, souvent par cession de parts sociales. Prenez d’abord conseil auprès d’un fiscaliste.

Glossaire

Les termes clés

Titre foncier

Titre de propriété inscrit à la Conservation foncière.

Melkia

Acte adoulaire traditionnel prouvant la propriété d’un bien non titré.

Compromis de vente

Contrat préliminaire de vente signé devant le notaire.

Acte de vente

Acte définitif de vente.

Conservation foncière

Registre foncier (ANCFCC).

Certificat de propriété

Extrait officiel prouvant la propriété et listant les éventuelles charges.

Permis d’habiter

Autorisation confirmant qu’un bâtiment est conforme à son permis.

Cession de parts

Achat de la société qui possède ou exploite un bien.

Ce guide est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles évoluent et chaque situation est différente : vérifiez toujours auprès de votre notaire et de vos conseillers. Sources : Office des Changes et Code général des impôts marocain.

Prêt à acheter au Maroc ?

Parlez-moi de votre projet et je vous guiderai à chaque étape, avec mon réseau de notaires, d’avocats et d’architectes.

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