En 2025, l’immobilier est devenu la première destination des investissements directs étrangers au Maroc, avec 10,1 milliards de dirhams sur un total record de 31,2 milliards.
Chaque année, l’Office des Changes publie son rapport annuel sur la balance des paiements et la position extérieure globale du Maroc. C’est l’une des sources les plus fiables pour comprendre qui investit dans le pays, dans quels secteurs, et comment ces flux évoluent. L’édition 2025, publiée en octobre 2026, raconte une histoire claire.
Les investisseurs étrangers n’ont jamais été aussi présents au Maroc. Et parmi tous les secteurs qu’ils choisissent, l’immobilier arrive désormais en tête. Pour quiconque envisage d’acheter au Maroc, qu’il s’agisse d’un riad dans la médina de Marrakech, d’une villa dans la Palmeraie ou d’un actif hôtelier, ces chiffres méritent qu’on s’y arrête.
Une année record pour l’investissement étranger
Les investissements directs étrangers (IDE) nets au Maroc ont atteint 31,2 milliards de dirhams en 2025, en hausse de 79,6 % par rapport aux 17,4 milliards de 2024.
Le flux net correspond aux investissements entrants diminués des désinvestissements, comme les cessions et les remboursements. C’est le meilleur indicateur du capital nouveau qui reste réellement dans le pays. Les recettes brutes, avant désinvestissements, ont elles aussi atteint un sommet de 60,6 milliards de dirhams, en hausse de 29,4 % sur un an.
La répartition par secteur est la partie la plus marquante du rapport :
| Secteur | IDE nets 2025 (Mds DH) | Part du total |
|---|---|---|
| Activités immobilières | 10,1 | 32,3 % |
| Industries manufacturières | 9,8 | 31,4 % |
| Commerce | 3,8 | 12,1 % |
| Électricité, gaz et énergie | 1,8 | 5,6 % |
| Activités financières et d’assurance | 1,6 | 5,2 % |
L’immobilier et l’industrie captent ensemble 63,7 % des investissements étrangers nets. Autrement dit, près d’un dirham sur trois investi par l’étranger au Maroc en 2025 est allé dans l’immobilier.
Qui investit au Maroc
La France redevient le premier investisseur au Maroc, avec un flux net de 10,1 milliards de dirhams et 32,5 % du total en 2025.
C’est un net retournement. En 2024, le flux net en provenance de France était négatif, à moins 2,2 milliards de dirhams, et les Émirats arabes unis avaient pris la première place. En 2025, les cinq premiers pays investisseurs ont tous investi davantage que l’année précédente :
| Pays | 2024 (Mds DH) | 2025 (Mds DH) |
|---|---|---|
| France | -2,2 | +10,1 |
| Émirats arabes unis | +3,6 | +4,4 |
| Pays-Bas | +1,1 | +2,9 |
| Royaume-Uni | -0,2 | +2,8 |
| Allemagne | +1,8 | +2,5 |
La France, les Émirats et les Pays-Bas concentrent à eux seuls 55,9 % des flux nets. Le Royaume-Uni repasse lui aussi en territoire positif après une année 2024 légèrement négative.
Cette géographie correspond à ce que j’observe sur le marché de l’immobilier de luxe. Les acquéreurs européens, et français en particulier, restent le socle de la demande à Marrakech, tandis que les investisseurs du Golfe gagnent du terrain année après année.
L’immobilier : une progression régulière depuis 2022
Les investissements étrangers nets dans l’immobilier marocain ont augmenté chaque année, de 5,1 milliards de dirhams en 2022 à 10,1 milliards en 2025 :
| Année | Total IDE nets (Mds DH) | Immobilier (Mds DH) | Part de l’immobilier |
|---|---|---|---|
| 2022 | 23,0 | 5,1 | 22 % |
| 2023 | 10,7 | 6,0 | 56 % |
| 2024 | 17,4 | 7,7 | 44 % |
| 2025 | 31,2 | 10,1 | 32 % |
L’année la plus révélatrice est 2023. Le total des investissements étrangers est tombé à 10,7 milliards de dirhams, moins de la moitié de 2022, mais l’immobilier a continué de progresser et a représenté 56 % de l’ensemble des flux nets. Quand les investisseurs se sont montrés plus prudents ailleurs, l’immobilier marocain est resté une destination privilégiée.
En 2025, la part de l’immobilier est redescendue à 32 % simplement parce que le total a bondi, porté par l’industrie et les grands projets d’infrastructures. Le montant investi dans l’immobilier a, lui, atteint un record. L’immobilier était le premier secteur en 2023 et de nouveau en 2025 ; en 2024, l’industrie l’a devancé de justesse.
Pour un investisseur, cette régularité compte davantage qu’une année isolée. Elle traduit une confiance durable dans le marché marocain plutôt qu’un effet de mode.
Ce que cela signifie sur le terrain à Marrakech
À Marrakech, ces chiffres nationaux se traduisent par un marché plus international, plus exigeant et plus attentif au rendement que jamais.
Le profil des acquéreurs se diversifie. Les clients européens restent le socle du marché du luxe, mais les Marocains du monde, les binationaux et les investisseurs du Golfe et du reste de l’Afrique sont de plus en plus présents. Chacun arrive avec ses propres attentes, de la résidence secondaire familiale à une logique d’investissement pure.
Le rendement pèse désormais dans presque toutes les décisions. Beaucoup d’acquéreurs arrivent avec des chiffres précis en tête : taux d’occupation attendu, prix à la nuitée, charges d’exploitation et retour sur investissement. Un bien n’est plus seulement un lieu où passer quelques semaines par an ; c’est un actif dont on attend qu’il performe en l’absence de son propriétaire.
Le tourisme est le moteur de cette évolution. Avec une fréquentation record au Maroc et Marrakech comme destination phare, riads, villas, kasbahs et boutique-hôtels sont devenus de véritables actifs d’hospitalité. L’immobilier hôtelier est aujourd’hui l’un des segments les plus dynamiques du marché.
Le point commun de tous ces acquéreurs est une même exigence : un actif qui conjugue qualité de vie, rendement et sécurité juridique.
L’immobilier est une science, pas un pari
L’immobilier est un marché régi par de nombreux facteurs et indicateurs, et les chiffres de 2025 rappellent que chacun d’eux peut faire bouger le marché.
L’offre et la demande viennent en premier. Mais les prix et les rendements dépendent aussi :
- de la géopolitique, qui détermine où les capitaux internationaux se sentent en sécurité ;
- des taux d’intérêt, qui fixent le coût du financement et l’attrait de l’immobilier face aux autres placements ;
- des flux touristiques, qui conditionnent le taux d’occupation et les prix des actifs d’hospitalité ;
- des politiques publiques, de la fiscalité à l’urbanisme en passant par les incitations à l’investissement ;
- des performances des destinations concurrentes, car un investisseur qui choisit Marrakech regarde souvent aussi d’autres marchés touristiques.
Aucun de ces indicateurs ne se lit seul. Ce qui compte, c’est la façon dont ils s’influencent : comment une variation des taux touche les acquéreurs d’un pays donné, comment la croissance touristique se traduit en rendement selon les quartiers, comment une décision publique déplace la demande. C’est l’étude de ces corrélations qui transforme des données brutes en décision éclairée.
Acheter un bien immobilier, que ce soit pour une activité ou pour un usage personnel, est une étape importante qui doit être menée avec discernement. Le coup de cœur compte, bien sûr. Mais un investissement solide ne s’improvise pas : il s’étudie, s’explique et s’anticipe, grâce aux données et à l’expertise.
Conclusion
Les chiffres de 2025 confirment que l’immobilier marocain est devenu une destination structurelle pour les capitaux internationaux, et non une opportunité passagère.
L’investissement étranger a atteint un record, l’immobilier a dominé tous les secteurs, et sa progression a tenu même lors de l’année difficile de 2023. Derrière ces chiffres, des acquéreurs mieux informés et plus exigeants, qui cherchent des biens aussi performants qu’inspirants.
Pour plus de détails ou pour recevoir le rapport complet de l’Office des Changes, contactez-moi directement sur WhatsApp (+212 6 61 07 49 33), Instagram (@abdel.laaouina) ou LinkedIn (Abdelhadi Laaouina), ou prenez rendez-vous.
Abdelhadi Laaouina, PhD, est conseiller en immobilier de luxe chez Morocco Sotheby’s International Realty à Marrakech. Il est spécialisé dans l’immobilier de luxe au Maroc, et plus particulièrement à Marrakech, avec un accent sur les riads, les biens patrimoniaux, les villas et l’investissement hôtelier, et cumule plus de 12 ans d’expérience dans l’immobilier et l’hôtellerie.
Sources : Office des Changes, rapport annuel de la balance des paiements et de la position extérieure globale du Maroc 2025 ; Asharq Bloomberg.
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Abdelhadi Laaouina, docteur en tourisme
Abdelhadi Laaouina, docteur en tourisme, est conseiller en immobilier de luxe chez Morocco Sotheby’s International Realty à Marrakech. Spécialiste de l’immobilier de prestige au Maroc, et à Marrakech en particulier, il accompagne ses clients sur les riads, les biens patrimoniaux, les villas et l’investissement hôtelier, avec plus de 12 ans d’expérience dans l’immobilier et l’hôtellerie.